Comprar nuevo o usado en Florianópolis: garantías, costos ocultos y qué conviene

Frente a un mismo presupuesto en Florianópolis vas a poder elegir entre una unidad nueva (lista o sobre plano) y una usada. No hay una respuesta única: lo nuevo trae protecciones legales que lo usado ya no tiene, y lo usado trae certeza, posesión inmediata y ningún índice corrigiendo tu saldo. Conviene decidir con la ley y los costos a la vista.

Lo que solo trae lo nuevo: protecciones legales

Comprar de una constructora activa un paquete de garantías que un usado "pasado de años" ya no ofrece:

• Garantía de 5 años: el Código Civil (art. 618) responsabiliza al constructor por la solidez y seguridad de la obra durante cinco años irreductibles, y el STJ lee "solidez y seguridad" de forma amplia (habitabilidad, instalaciones, funcionalidad).
• Patrimônio de afetação (Ley 10.931/2004): separa los bienes y los ingresos de ese emprendimiento del resto de la constructora, así lo que pagás se aplica a esa obra —una protección si la desarrolladora tropieza en otro lado—. Es opcional: verificalo en el registro.
• Memorial de incorporação (Ley 4.591/64): la constructora debe registrarlo antes de vender. Es el primer documento que un comprador sobre plano tiene que confirmar que existe.
• Distrato (Ley 13.786/2018): si cancelás, la constructora retiene hasta 25% de lo pagado, o hasta 50% si hay patrimônio de afetação. Ojo: ese tope de 50% está en disputa en el STJ (2025), con paneles divididos —presentalo como no resuelto, no como cerrado—.
• Atraso de obra: hay una tolerancia contractual de hasta 180 días; pasado ese plazo podés seguir con el contrato y cobrar 1% de lo pagado por mes de atraso, o rescindir con devolución total.

Un usado con más de cinco años ya no carga esa garantía de obra, y compensa con otra cosa: certeza. Ves el inmueble real, el edificio construido, los vecinos y las expensas verdaderas, y te mudás ya.

El costo oculto de lo nuevo: el INCC

El atractivo del sobre plano es entrar más barato y "pagar en obra". Pero durante la construcción tu saldo con la constructora no queda quieto: se corrige mes a mes por el INCC (Índice Nacional de Custo da Construção, FGV). En los 12 meses a agosto de 2026 el INCC-M acumuló +6,56% —desacelerando, pero todavía cerca de +0,6% a +1,0% por mes—. En un obra típica de 24 a 36 meses, eso son varios puntos sumados al saldo impago antes de recibir las llaves. No hay interés bancario en la obra, pero sí esta corrección; el interés del banco empieza recién a la entrega.

La estructura habitual de pago sobre plano es entrada + cuotas durante la obra por alrededor del 20% al 30%, y el 70% al 80% restante financiado con banco después de recibir las llaves (referencia de mercado). Como contexto de por qué los lanzamientos valen lo que valen: el CUB-SC (costo de construcción, Sinduscon-SC) estaba en R$ 3.151/m² en agosto de 2026.

Costos de cierre: parejos, pero presupuestalos

El ITBI de Florianópolis es del 2%, y el cierre total ronda el 2,8%–5% según si sumás abogado. En un usado pegan al comprar; en un sobre plano, el ITBI y el registro suelen caer a la entrega/registro de la unidad terminada.

Un dato para no inventar: no existe un porcentaje confiable de "descuento del nuevo vs usado" específico para Florianópolis —el índice FipeZAP publica un único valor de m² sin separar nuevo de usado—. Así que la elección es cualitativa: protecciones + entrada escalonada (con INCC) del nuevo, contra certeza + posesión inmediata (sin INCC) del usado.

Fuentes

• FGV/IBRE — INCC-M 2026 (acumulado 12 meses +6,56%, agosto de 2026).
• Código Civil, art. 618 (garantía quinquenal) y jurisprudencia del STJ.
• Ley 4.591/1964 (memorial de incorporação); Ley 10.931/2004 (patrimônio de afetação); Ley 13.786/2018 (distrato y tolerancia de 180 días); divergencia del STJ sobre el tope de retención (2025).
• Sinduscon-SC — CUB-SC (R$ 3.151/m², agosto de 2026); Índice FipeZAP (m² de Florianópolis).