Comprar novo ou usado em Florianópolis: garantias, custos ocultos e o que vale a pena

Com um mesmo orçamento em Florianópolis, você poderá escolher entre uma unidade nova (pronta ou na planta) e uma usada. Não há uma resposta única: o novo traz proteções legais que o usado já não tem, e o usado traz certeza, posse imediata e nenhum índice corrigindo o seu saldo. Convém decidir com a lei e os custos à vista.

O que só o novo traz: proteções legais

Comprar de uma construtora ativa um pacote de garantias que um usado "muito antigo" já não oferece:

• Garantia de 5 anos: o Código Civil (art. 618) responsabiliza o construtor pela solidez e segurança da obra por cinco anos irredutíveis, e o STJ lê "solidez e segurança" de forma ampla (habitabilidade, instalações, funcionalidade).
• Patrimônio de afetação (Lei 10.931/2004): separa os bens e as receitas daquele empreendimento do restante da construtora, assim o que você paga é aplicado naquela obra —uma proteção caso a incorporadora tropece em outro lugar—. É opcional: verifique no registro.
• Memorial de incorporação (Lei 4.591/64): a construtora deve registrá-lo antes de vender. É o primeiro documento que um comprador na planta precisa confirmar que existe.
• Distrato (Lei 13.786/2018): se cancelar, a construtora retém até 25% do que foi pago, ou até 50% se houver patrimônio de afetação. Atenção: esse teto de 50% está em disputa no STJ (2025), com turmas divididas —trate-o como não resolvido, não como encerrado—.
• Atraso de obra: há uma tolerância contratual de até 180 dias; passado esse prazo, você pode manter o contrato e cobrar 1% do que foi pago por mês de atraso, ou rescindir com devolução total.

Um usado com mais de cinco anos já não carrega essa garantia de obra, e compensa com outra coisa: certeza. Você vê o imóvel real, o prédio construído, os vizinhos e o condomínio de verdade, e já se muda.

O custo oculto do novo: o INCC

O atrativo da planta é entrar mais barato e "pagar durante a obra". Mas, durante a construção, o seu saldo com a construtora não fica parado: é corrigido mês a mês pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção, FGV). Nos 12 meses até agosto de 2026 o INCC-M acumulou +6,56% —desacelerando, mas ainda perto de +0,6% a +1,0% por mês—. Em uma obra típica de 24 a 36 meses, isso são vários pontos somados ao saldo devedor antes de receber as chaves. Não há juros bancários na obra, mas há essa correção; os juros do banco só começam na entrega.

A estrutura habitual de pagamento na planta é entrada + parcelas durante a obra em torno de 20% a 30%, e os 70% a 80% restantes financiados com banco depois de receber as chaves (referência de mercado). Como contexto de por que os lançamentos valem o que valem: o CUB-SC (custo de construção, Sinduscon-SC) estava em R$ 3.151/m² em agosto de 2026.

Custos de fechamento: parecidos, mas planeje-os

O ITBI de Florianópolis é de 2%, e o fechamento total gira em torno de 2,8%–5% conforme você some ou não um advogado. Em um usado eles incidem na compra; em uma unidade na planta, o ITBI e o registro costumam cair na entrega/registro da unidade concluída.

Um dado para não inventar: não existe um percentual confiável de "desconto do novo vs usado" específico para Florianópolis —o índice FipeZAP publica um único valor de m² sem separar novo de usado—. Então a escolha é qualitativa: proteções + pagamento escalonado (com INCC) do novo, contra certeza + posse imediata (sem INCC) do usado.

Fontes

• FGV/IBRE — INCC-M 2026 (acumulado 12 meses +6,56%, agosto de 2026).
• Código Civil, art. 618 (garantia quinquenal) e jurisprudência do STJ.
• Lei 4.591/1964 (memorial de incorporação); Lei 10.931/2004 (patrimônio de afetação); Lei 13.786/2018 (distrato e tolerância de 180 dias); divergência do STJ sobre o teto de retenção (2025).
• Sinduscon-SC — CUB-SC (R$ 3.151/m², agosto de 2026); Índice FipeZAP (m² de Florianópolis).