1. Rastreá los lanzamientos activos antes de agendar una sola visita
El primer paso no es visitar un stand de ventas: es mapear qué hay disponible. Los portales ZAP Imóveis, Viva Real e Imovelweb filtran por "breve lançamento" o "na planta" en Florianópolis, con precio de tabla y etapa de obra. Sumá radares locales como MySide, que actualiza semanalmente fecha de lanzamiento y m² por proyecto, y el sitio de al menos una inmobiliaria local con cartera propia de lanzamientos. Cruzar tres o cuatro fuentes evita depender de un solo corredor para saber qué existe.
2. Qué preguntar y observar en el stand de ventas
La unidad decorada ("apartamento decorado") vende una experiencia, no necesariamente el acabado estándar: preguntá explícitamente qué de lo que ves —piso, muebles de cocina, iluminación— está incluido en el precio y qué es "sugerencia de decoración".
Sobre orientación: en el hemisferio sur, la face norte recibe luz solar de forma más constante durante el día y suele valorizarse más en el mercado, según guías técnicas de orientación solar de constructoras brasileñas. En una ciudad costera y cálida como Florianópolis eso no es una regla absoluta —una unidad muy expuesta al norte puede calentarse más en verano—, así que preguntá también por la ventilación cruzada y la exposición al viento predominante de la fachada específica que estás mirando, no solo del edificio en general.
Pedí el memorial descritivo por escrito, no solo la explicación verbal del corredor: es el documento que vas a usar en el paso siguiente.
3. Usá el memorial de incorporação para comparar unidades como manzanas con manzanas
La Lei 4.591/1964 (arts. 32 y 53) obliga a la incorporadora a registrar, antes de vender, un memorial de incorporação que incluye el memorial descritivo: materiales, técnicas y estándares de calidad de la obra, con detalle de acabamentos, revestimentos e instalaciones eléctricas e hidráulicas, siguiendo normas de la ABNT. Es un documento vinculante: si la unidad entregada usa un material de calidad inferior al descrito, el comprador tiene derecho a la sustitución o a una indemnización.
Práctica: pedí el memorial descritivo de cada lanzamiento que compares y revisá la misma sección (pisos, revestimiento de baños, tipo de esquadrias) lado a lado. Es la única forma de comparar dos unidades de precio parecido sin depender de la palabra del corredor. Nuestra guía sobre las protecciones legales de comprar sobre plano profundiza en el registro del memorial y en el patrimônio de afetação.
4. Investigá el historial de entregas de la incorporadora, no solo el proyecto
El proyecto puede ser atractivo y la empresa detrás tener un historial débil de cumplimiento de plazos. Reclame Aqui publica una reputación por empresa basada en los últimos seis meses de reclamos y en cómo responde la compañía, con un sello RA1000 para las de mejor desempeño: mirá menos la cantidad de reclamos y más la tasa de respuesta y de solución. Complementalo con el Procon de tu estado y, si podés, visitá un edificio ya entregado por la misma incorporadora y conversá con algún vecino sobre plazos reales y postventa. No existe una fuente única y definitiva: cruzar dos o tres reduce el riesgo de una mala sorpresa.
5. La reserva y la señal
Elegida la unidad, la práctica habitual del mercado es una reserva: un pago de señal, generalmente reducido frente al valor total, que retira la unidad de venta por un plazo acordado mientras se prepara el contrato definitivo. Los montos y plazos varían por incorporadora y no hay un porcentaje estándar publicado —confirmalo por escrito antes de pagar—. Firmado el contrato de promessa de compra e venda en el stand de ventas, tenés siete días de arrepentimiento con devolución total; nuestra guía sobre el marco legal del distrato detalla esa cláusula y las de cancelación posterior.
6. Seguí la obra durante la construcción
Durante la obra, el saldo se corrige mensualmente por el INCC o el CUB-SC, así que la cuota de un mes no es igual a la del anterior; nuestra guía sobre cómo esos índices ajustan el pago en construcción explica el mecanismo con cifras actuales. Del lado físico, algunas incorporadoras habilitan visitas periódicas a la obra o reportes fotográficos de avance: pedilos desde la firma del contrato, no cuando ya sospechás un atraso. Guardá esos reportes: son el respaldo si el proyecto se acerca a la tolerancia de 180 días sobre la fecha de entrega pactada.
7. La vistoria: qué revisar antes de aceptar las llaves
La vistoria es la inspección previa a firmar el Termo de Vistoria y recibir las llaves. Guías técnicas de arquitectura e ingeniería recomiendan llevar cinta métrica, un multímetro o voltímetro para probar cada tomacorriente, y una lámpara para confirmar que cada interruptor enciende lo que debería. Sobre hidráulica: abrí cada grifo y ducha, verificá la presión y observá que el agua drene sin acumularse en el piso del baño o el lavadero. Revisá que puertas y ventanas abran y cierren sin roce, que las llaves correspondan a cada cerradura, y compará acabados —piso, revestimiento, pintura— contra el memorial descritivo del paso 3.
Sobre metraje: el Código Civil (art. 500) y la jurisprudencia del STJ toleran una diferencia de hasta el 5% entre el área contratada y la entregada sin derecho a indemnización; por encima de ese margen, el comprador puede exigir el complemento del área o un abatimento proporcional del precio.
Documentá cada hallazgo con fotos y video, y anotalo en el Termo de Vistoria antes de firmar: es la prueba si necesitás reclamar después. El Código de Defensa del Consumidor (art. 26, II) da 90 días desde la entrega para reclamar por vicios aparentes, y obliga a la constructora a resolver el problema una vez notificada. Nuestra guía sobre el marco legal del distrato y los atrasos de obra cubre qué pasa si el reclamo no se resuelve.
8. Las llaves y lo que sigue
Aceptadas las llaves, el ITBI (2% en Florianópolis) y el registro de la unidad suelen liquidarse en ese momento, y el saldo pendiente —si lo hay— migra habitualmente de la corrección por INCC a un financiamiento bancario (SFH/SBPE) con condiciones propias. A partir de ahí, el inmueble entra en la garantía quinquenal del Código Civil (art. 618) por solidez y seguridad de la construcción, además de cualquier garantía específica que la incorporadora ofrezca sobre instalaciones y acabamentos.
Fuentes
- Lei 4.591/1964 (arts. 32 y 53, memorial de incorporação) — Planalto.
- Código Civil, Lei 10.406/2002 (art. 500, tolerancia del 5% en el área; art. 618, garantía quinquenal) — Planalto.
- Código de Defensa del Consumidor, Lei 8.078/1990 (art. 26, II, plazo de 90 días por vicios aparentes) — Planalto.
- Sienge — qué debe especificar el memorial descritivo (materiales, acabamentos, instalaciones).
- Zilli Construtora; Aldo — guías técnicas de orientación solar y face norte en el hemisferio sur.
- GGSA Advogados — checklist de vistoria de entrega (multímetro, presión de agua, esquadrias).
- IRIB — jurisprudencia del STJ sobre la tolerancia del 5% en la metragem.
- Reclame Aqui — metodología de reputación por empresa (selo RA1000, tasa de respuesta).
- Jusbrasil — plazo de 90 días del art. 26 CDC para reclamar vicios en la obra.
- ZAP Imóveis; Viva Real; MySide — portales y radares de lanzamientos en Florianópolis.