1. Mapeie os lançamentos ativos antes de agendar qualquer visita
O primeiro passo não é visitar um stand de vendas: é mapear o que existe disponível. Portais como ZAP Imóveis, Viva Real e Imovelweb permitem filtrar por "breve lançamento" ou "na planta" em Florianópolis, com preço de tabela e etapa da obra. Some radares locais, como o MySide, que atualiza semanalmente data de lançamento e metragem por empreendimento, e o site de pelo menos uma imobiliária local com carteira própria de lançamentos. Cruzar três ou quatro fontes evita depender de um único corretor para saber o que existe.
2. O que perguntar e observar no stand de vendas
O apartamento decorado vende uma experiência, não necessariamente o acabamento padrão: pergunte explicitamente o que do que você vê — piso, móveis de cozinha, iluminação — está incluído no preço e o que é "sugestão de decoração".
Sobre orientação solar: no hemisfério sul, a face norte recebe luz solar de forma mais constante ao longo do dia e costuma se valorizar mais no mercado, segundo guias técnicos de orientação solar de construtoras brasileiras. Numa cidade litorânea e quente como Florianópolis isso não é regra absoluta — uma unidade muito exposta ao norte pode esquentar mais no verão —, então pergunte também sobre ventilação cruzada e exposição ao vento predominante da fachada específica que você está olhando, não só do prédio em geral.
Peça o memorial descritivo por escrito, não só a explicação verbal do corretor: é o documento que você vai usar no passo seguinte.
3. Use o memorial de incorporação para comparar unidades lado a lado
A Lei 4.591/1964 (arts. 32 e 53) obriga a incorporadora a registrar, antes de vender, um memorial de incorporação que inclui o memorial descritivo: materiais, técnicas e padrões de qualidade da obra, com detalhamento de acabamentos, revestimentos e instalações elétricas e hidráulicas, seguindo normas da ABNT. É um documento vinculante: se a unidade entregue usar material de qualidade inferior ao descrito, o comprador tem direito à substituição ou a indenização.
Na prática: peça o memorial descritivo de cada lançamento que comparar e revise a mesma seção (pisos, revestimento dos banheiros, tipo de esquadrias) lado a lado. É a única forma de comparar duas unidades de preço parecido sem depender da palavra do corretor. Nosso guia sobre as proteções legais de comprar na planta aprofunda o registro do memorial e o patrimônio de afetação.
4. Pesquise o histórico de entregas da incorporadora, não só o projeto
O projeto pode ser atraente e a empresa por trás dele ter um histórico fraco de cumprimento de prazos. O Reclame Aqui publica uma reputação por empresa com base nos últimos seis meses de reclamações e em como a companhia responde, com o selo RA1000 para as de melhor desempenho: observe menos a quantidade de reclamações e mais a taxa de resposta e de solução. Complemente com o Procon do seu estado e, se possível, visite um prédio já entregue pela mesma incorporadora e converse com algum morador sobre prazos reais e pós-venda. Não existe uma fonte única e definitiva: cruzar duas ou três reduz o risco de uma surpresa ruim.
5. A reserva e o sinal
Escolhida a unidade, a prática comum do mercado é uma reserva: um pagamento de sinal, geralmente reduzido frente ao valor total, que retira a unidade de venda por um prazo combinado enquanto o contrato definitivo é preparado. Valores e prazos variam por incorporadora e não há um percentual padrão publicado — confirme por escrito antes de pagar. Assinado o contrato de promessa de compra e venda no stand de vendas, você tem sete dias de arrependimento com devolução total; nosso guia sobre o marco legal do distrato detalha essa cláusula e as de cancelamento posterior.
6. Acompanhe a obra durante a construção
Durante a obra, o saldo é corrigido mensalmente pelo INCC ou pelo CUB-SC, então a parcela de um mês não é igual à do anterior; nosso guia sobre como esses índices ajustam o pagamento durante a construção explica o mecanismo com números atuais. Do lado físico, algumas incorporadoras liberam visitas periódicas à obra ou relatórios fotográficos de avanço: peça-os desde a assinatura do contrato, não quando já suspeitar de atraso. Guarde esses relatórios: são o respaldo se o projeto se aproximar da tolerância de 180 dias sobre a data de entrega combinada.
7. A vistoria: o que revisar antes de aceitar as chaves
A vistoria é a inspeção anterior à assinatura do Termo de Vistoria e ao recebimento das chaves. Guias técnicos de arquitetura e engenharia recomendam levar trena, um multímetro ou voltímetro para testar cada tomada, e uma lâmpada para confirmar que cada interruptor acende o que deveria. Sobre hidráulica: abra cada torneira e chuveiro, verifique a pressão e observe se a água escoa sem acumular no piso do banheiro ou da área de serviço. Revise se portas e janelas abrem e fecham sem atrito, se as chaves correspondem a cada fechadura, e compare acabamentos — piso, revestimento, pintura — com o memorial descritivo do passo 3.
Sobre metragem: o Código Civil (art. 500) e a jurisprudência do STJ toleram uma diferença de até 5% entre a área contratada e a entregue sem direito a indenização; acima dessa margem, o comprador pode exigir o complemento da área ou um abatimento proporcional do preço.
Documente cada achado com fotos e vídeo, e anote no Termo de Vistoria antes de assinar: é a prova se precisar reclamar depois. O Código de Defesa do Consumidor (art. 26, II) dá 90 dias a partir da entrega para reclamar de vícios aparentes, e obriga a construtora a resolver o problema após ser notificada. Nosso guia sobre o marco legal do distrato e os atrasos de obra cobre o que acontece se o reclamo não for resolvido.
8. As chaves e o que vem depois
Aceitas as chaves, o ITBI (2% em Florianópolis) e o registro da unidade costumam ser quitados nesse momento, e o saldo pendente — se houver — normalmente migra da correção pelo INCC para um financiamento bancário (SFH/SBPE) com condições próprias. A partir daí, o imóvel entra na garantia quinquenal do Código Civil (art. 618) por solidez e segurança da construção, além de qualquer garantia específica que a incorporadora ofereça sobre instalações e acabamentos.
Fontes
- Lei 4.591/1964 (arts. 32 e 53, memorial de incorporação) — Planalto.
- Código Civil, Lei 10.406/2002 (art. 500, tolerância de 5% na área; art. 618, garantia quinquenal) — Planalto.
- Código de Defesa do Consumidor, Lei 8.078/1990 (art. 26, II, prazo de 90 dias por vícios aparentes) — Planalto.
- Sienge — o que o memorial descritivo deve especificar (materiais, acabamentos, instalações).
- Zilli Construtora; Aldo — guias técnicos de orientação solar e face norte no hemisfério sul.
- GGSA Advogados — checklist de vistoria de entrega (multímetro, pressão de água, esquadrias).
- IRIB — jurisprudência do STJ sobre a tolerância de 5% na metragem.
- Reclame Aqui — metodologia de reputação por empresa (selo RA1000, taxa de resposta).
- Jusbrasil — prazo de 90 dias do art. 26 do CDC para reclamar vícios na obra.
- ZAP Imóveis; Viva Real; MySide — portais e radares de lançamentos em Florianópolis.