Crédito imobiliário em 2026: o teto do SFH sobe e o que isso significa em Floripa

Dois movimentos opostos no mesmo ano

2026 trouxe ao crédito imobiliário brasileiro duas coisas que puxam para lados diferentes. De um lado, regras que ampliam o acesso. De outro, uma pesquisa do Banco Central em que os próprios bancos anteveem maior restrição da oferta a partir do terceiro trimestre, por menor tolerância ao risco e receio de inadimplência.

As duas coisas são verdadeiras ao mesmo tempo, e para quem compra em Florianópolis vale entender qual delas o afeta.

O que foi ampliado

• O teto de avaliação do SFH subiu para R$ 2,25 milhões. O Sistema Financeiro de Habitação é o que permite usar FGTS e acessar as taxas mais baixas; acima desse teto cai-se no SFI, com condições piores.
• Voltou a cota de financiamento de 80% para imóveis usados, o que reduz a entrada exigida.
• O Banco Central liberou R$ 36,9 bilhões de depósitos compulsórios para irrigar o crédito habitacional, depois de dois anos de escassez de recursos.

O efeito aparece no dado: os financiamentos pelo SBPE para imóveis acima de R$ 600 mil cresceram 29% no primeiro semestre de 2026 ante o mesmo período do ano anterior, somando R$ 93,7 bilhões.

Por que o teto do SFH pesa tanto aqui

Florianópolis tem preço médio de venda que já ultrapassa R$ 12.600 por metro quadrado. Com esse valor, um apartamento de três dormitórios em bairro consolidado chega — ou passa — o teto do SFH com facilidade.

Aí está a diferença prática da nova regra: não é a mesma coisa comprar um imóvel de R$ 2,1 milhões dentro do SFH ou fora dele. Antes de negociar preço, vale fazer a conta de que lado do teto a operação cai, porque isso mexe na parcela muito mais do que um desconto na negociação.

O modelo que está sendo testado

Em paralelo, o Banco Central trabalha num novo modelo de financiamento da casa própria que começa a ser testado em 2026, com a promessa de juros mais baixos rumo a 2027. É uma mudança estrutural em como o crédito é funded — hoje dependente da poupança — e ainda está em discussão: útil para dimensionar o horizonte, não para basear uma decisão deste mês.

E o comprador estrangeiro

Um não residente enfrenta um quadro distinto: o acesso ao crédito bancário brasileiro é limitado e, na prática, boa parte das operações internacionais em Florianópolis se fecha à vista ou com financiamento direto da construtora nos lançamentos. As regras acima importam do mesmo jeito, mas indiretamente: mexem na demanda local, que é a que forma o preço do imóvel que você está olhando.

O que olhar antes de assinar

1. De que lado do teto do SFH o imóvel fica.
2. Se você compra usado ou na planta, porque a cota de financiamento e o esquema de pagamentos não se parecem.
3. O calendário. Se os bancos apertam a partir do terceiro trimestre, ter a aprovação de crédito antes vale mais do que alguns pontos de negociação depois.