Terrenos de marinha: a PEC que pode acabar com o laudêmio no litoral

O que é um terreno de marinha

São terras da União: a faixa compreendida entre a linha da média das marés e 33 metros para o interior do continente. A origem é histórica — defesa e acesso à costa — e a consequência é bem atual: nessa faixa o particular não tem o domínio pleno do solo, e sim direito de ocupação ou domínio útil sobre terra que continua federal.

Segundo dados do governo federal, existem no Brasil cerca de 500 mil imóveis compreendidos como terrenos de marinha, dos quais aproximadamente 271 mil aparecem registrados em nome de responsáveis únicos, pessoas físicas ou jurídicas.

O que se paga hoje

Duas coisas distintas, frequentemente confundidas:

• O foro ou a taxa de ocupação: pagamento anual à União pelo uso do terreno.
• O laudêmio: percentual pago à União a cada transferência do imóvel. É o que aparece na mesa da escritura e o que surpreende mais de um comprador estrangeiro, porque não há equivalente na maioria dos países de origem.

Numa ilha como Florianópolis, onde boa parte do estoque mais caro está justamente sobre a costa, isso não é nota de rodapé: é custo real de transação e um trâmite adicional (a anuência prévia) que alonga o fechamento.

O que a PEC propõe

A proposta — PEC 39/11 — foi aprovada em dois turnos pela Câmara dos Deputados e aguarda análise do Senado Federal. Seus pontos centrais:

• As áreas em terreno de marinha passariam ao domínio de estados e municípios gratuitamente, ou de maneira onerosa ao domínio dos ocupantes.
• Acabaria a cobrança pela União de quaisquer valores relativos a esses terrenos — foro, taxa de ocupação e laudêmio — a partir da publicação da emenda.
• A transferência gratuita alcançaria também serviços estaduais e municipais sob concessão e habitações de interesse social, como vilas de pescadores.

O que fazer enquanto isso

O essencial: uma PEC aprovada na Câmara não é regra vigente. Falta o Senado e, até a promulgação, o regime atual segue valendo integralmente. Quem disser hoje que "não se paga mais laudêmio" está se adiantando.

O que compensa fazer se você está comprando perto do mar em Floripa:

1. Confirmar se o imóvel está em terreno de marinha antes de assinar. Verifica-se na matrícula e junto à SPU.
2. Calcular o laudêmio dentro do custo total da operação, não como surpresa do fechamento.
3. Prever o prazo da anuência prévia, que acrescenta tempo ao calendário da escritura.

Se a emenda avançar, a equação de custos da propriedade costeira muda de forma relevante. Enquanto não avança, compra-se com as regras que existem hoje.