Где доллар иностранного инвестора покупает больше квадратных метров у моря в 2026 году? Флорианополис, Лиссабон, Майами и Пунта-дель-Эсте борются за одного и того же глобального покупателя: того, кто ищет второе жильё у моря с потенциалом аренды и роста стоимости. В этой статье мы сравниваем четыре рынка по факторам —цена за квадратный метр, валовая и чистая доходность, издержки входа, лёгкость резидентства, ликвидность и профиль покупателя— на основе актуальных данных с указанием источников.
Это образовательный материал, а не персональная рекомендация. Курсы валют и цены меняются, а налоговая ситуация у каждого своя: перед решением стоит проконсультироваться с юристом и бухгалтером с международным опытом. Все приблизительные пересчёты в доллары сделаны по курсам на 4 сентября 2026 года (1 USD ≈ 5,10 R$; 1 EUR ≈ 1,161 USD, по данным Trading Economics).
1. Цена за квадратный метр, бок о бок
Цена входа — фактор, в котором Флорианополис выделяется. По индексу FipeZAP, цена продажи жилой недвижимости за квадратный метр во Флорианополисе достигла 13 365 R$/м² в июне 2026 года (≈ 2620 USD/м²), что делает его второй по дороговизне столицей штата в Бразилии, но заметно ниже международных конкурентов. Внутри города разброс велик: от примерно 9000 R$/м² в районе Инглезес до более 25 000 R$/м² в Журере-Интернасьонал.
Для сравнения, Лиссабон показал медианную цену предложения 6124 €/м² в мае 2026 года (≈ 7110 USD/м²), по данным Global Property Guide. Майами демонстрирует медиану 513 USD за квадратный фут в июне 2026 года (≈ 5520 USD/м²), причём премиальный сегмент превысил 1040 USD/фут² (≈ 11 200 USD/м²) в первом квартале 2026 года, по данным CondoBlackBook. Пунта-дель-Эсте находится в диапазоне 2500–4000 USD/м² для стандартных квартир в начале 2026 года, а премиальная первая линия — 5000–10 000 USD/м², по данным TheLatinvestor.
| Рынок | Прибл. цена за м² (USD) | Дата и источник |
|---|
| Флорианополис | ~2620 | июнь 2026 · FipeZAP |
| Пунта-дель-Эсте | 2500–4000 (стандарт) | нач. 2026 · TheLatinvestor |
| Майами | ~5520 (медиана) | июнь 2026 · рынок/Redfin |
| Лиссабон | ~7110 | май 2026 · Global Property Guide |
В метрах на доллар Флорианополис — самая доступная точка входа из четырёх: примерно в 2,7 раза дешевле за м², чем Лиссабон, и примерно в 2,1 раза дешевле медианы Майами.
2. Валовая доходность против чистой
Купить дёшево недостаточно: важно, сколько это приносит. Во Флорианополисе FipeZAP рассчитал среднюю валовую арендную доходность жилья в 5,6%–5,96% годовых (декабрь 2025 года); студии и небольшие юниты рядом с кампусом UFSC достигают 6,5%–7,5% валовыми, тогда как дома у моря в Журере приносят менее 5%. Чистая доходность после управления, простоя и налога IPTU снижается до диапазона 3,0%–4,5%, по данным Regente Imóveis и TheLatinvestor (2026).
Лиссабон предлагает самую низкую валовую доходность в группе: 3,76% в мае 2026 года и 4,13% в августе 2026 года, по данным Global Property Guide, что отражает высокие цены относительно арендных ставок. Майами колеблется между 3% и 5% валовыми в устоявшихся районах (Брикелл, Майами-Бич) и поднимается до 7%–9% в развивающихся зонах; после вычета налога на недвижимость, страховки, взносов HOA и управления чистая обычно составляет 3,5%–5%. Пунта-дель-Эсте приносит 3,5%–5,5% валовыми при долгосрочной аренде и 5%–8% при грамотно управляемой сезонной аренде (2026, TheLatinvestor).
3. Издержки входа и налоги для иностранца
Транзакционные издержки меняют реальную доходность. В Бразилии иностранец платит столько же, сколько местный: муниципальный ITBI (2%–4%) плюс расходы на оформление и регистрацию (~0,8%–1,8%); в штате Санта-Катарина нотариальные тарифы ниже, чем в Сан-Паулу или Рио. Итоговые издержки закрытия сделки обычно составляют 5%–8% (Rio Times, 2026). Для покупки нужен CPF (налоговый номер).
В Португалии с 2026 года покупатель-нерезидент платит фиксированный IMT в 7,5% плюс 0,8% гербового сбора, что доводит закрытие до 8%–9% цены для нерезидентов (idealista, январь 2026 года). В США издержки закрытия для покупателя сравнительно низки (~2%–5%), но ежегодный налог на недвижимость во Флориде (около 2%), страховка и взносы HOA снижают доход. В Уругвае налог на передачу ITP составляет 2% для покупателя от кадастровой стоимости (на 30%–40% ниже рыночной) плюс гонорар нотариуса (escribano, ~3%): итоговое закрытие около 7%–8% (TheLatinvestor, 2026).
4. Лёгкость визы и резидентства
Здесь правила расходятся сильнее всего. Покупка жилья сама по себе не даёт резидентства ни в Бразилии, ни в США. Бразилия предлагает путь инвестиций в недвижимость (известный как VIPER) от 1 000 000 R$ (700 000 R$ только на Севере и Северо-Востоке, не в Санта-Катарине) и визу рантье/пенсионера (VITEM XIV), требующую дохода 2000 USD в месяц —а не покупки недвижимости— с путём к гражданству через четыре года (Global Citizen Solutions, 2026).
Португалия закрыла путь недвижимости в своей Golden Visa в октябре 2023 года: в 2026 году покупка недвижимости больше не даёт права на резидентство; действующий маршрут — фонд на 500 000 €, с доступом в европейское пространство. США не предоставляют резидентство за покупку дома: понадобится EB-5 (от 800 000 USD) или другие инвесторские маршруты. Уругвай — один из самых доступных: юридическое резидентство относительно просто, а налоговое резидентство допускает путь недвижимости (от ~590 000 USD при минимальном присутствии), хотя так называемые налоговые каникулы с января 2026 года требуют ~2 000 000 USD в недвижимости или 183 дня присутствия (Immigrant Invest и Golden Harbors, 2026).
5. Ликвидность и типичный профиль покупателя
Майами — самый ликвидный и глубокий рынок из четырёх, с постоянным латиноамериканским и американским спросом; первый квартал 2026 года был рынком покупателя, с рекордными ценами, но активным торгом (CondoBlackBook). Лиссабон тоже очень ликвиден, со зрелой международной базой (бразильцы, французы, американцы, британцы). У Флорианополиса растущая ликвидность: к бразильскому покупателю добавляются аргентинцы, уругвайцы, европейцы и американские удалённые работники, которых привлекают цена и качество жизни. Пунта-дель-Эсте — самый сезонный и концентрированный: спрос в основном аргентинский и бразильский, а ликвидность определяется летним сезоном.
6. Итоговая матрица
Ни один рынок не выигрывает во всём. По росту стоимости Флорианополис вырос на +4,14% с января по май 2026 года (FipeZAP), для Лиссабона прогнозируют +4%–5,9% на 2026 год (Global Property Guide и Savills), а Пунта-дель-Эсте в среднем прибавлял 6%–10% в год за последнее десятилетие (TheLatinvestor). Краткий обзор с данными 2026 года:
| Фактор | Флорианополис | Лиссабон | Майами | Пунта-дель-Эсте |
|---|
| Цена/м² (USD) | ~2620 | ~7110 | ~5520 | 2500–4000 |
| Валовая доходность | 5,6%–6% | 3,8%–4,1% | 3%–5% | 3,5%–5,5% |
| Издержки закрытия | 5%–8% | 8%–9% (нерезидент) | ~2%–5% + высокие налоги | ~7%–8% |
| Резидентство за покупку | Нет (VIPER от 1 млн R$) | Нет (путь закрыт) | Нет (EB-5 800 тыс. USD) | Налоговый путь от ~590 тыс. USD |
| Ликвидность | Растущая | Высокая | Очень высокая | Сезонная |
Вывод для покупателя у моря: Флорианополис предлагает самую дешёвую точку входа за квадратный метр и одну из самых высоких валовых доходностей в группе при умеренных издержках закрытия; Лиссабон даёт европейский доступ и глубокий рынок, но дорогой и с низкой доходностью; Майами добавляет максимальную ликвидность ценой цены и регулярных налогов; а Пунта-дель-Эсте сочетает сильный исторический рост стоимости с сезонной ликвидностью. Выбор зависит от того, что важнее: доход, рост стоимости, резидентство или личное пользование.
Этот материал носит информационный характер и не является финансовой, налоговой или юридической консультацией. Проверяйте каждую цифру у профессионала перед инвестированием.
Источники