Cuánto cuesta de verdad comprar en Florianópolis: ITBI, escritura, registro y honorarios

El precio del inmueble no es el único cheque que vas a firmar. Encima del valor hay un costo de cierre —impuesto de transferencia, escritura, registro y, si querés, un abogado—. En internet vas a leer que ronda "3,5% a 6%", y algunos blogs de Florianópolis llegan a decir que el ITBI es del 3%. Los dos datos están inflados: la ley municipal fija el ITBI en 2%, y el costo obligatorio real de una compra al contado en Florianópolis ronda el 2,8% del precio.

ITBI: 2%, y es tres cuartos de la cuenta

El ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) es municipal. En Florianópolis la alícuota es del 2% (Ley Complementaria Municipal 007/1997), aplicada sobre el mayor valor entre el de transacción y el valor venal. Hay una alícuota reducida del 0,50% sobre la porción financiada en programas de vivienda (SFH), con tope de R$ 259.540,29 en 2026. Se puede pagar en hasta 12 cuotas, pero sin ITBI pagado no hay registro: el inmueble no pasa a tu nombre hasta saldarlo.

Un detalle útil por si el municipio pretende cobrarte sobre un valor mayor al que pagaste: el STJ (Tema 1113, 2022) definió que la base del ITBI es el valor de la transacción declarado, y que el municipio no puede imponer unilateralmente su propio "valor venal de referencia" —puede impugnarlo solo por un proceso administrativo formal—.

Cartório: escritura y registro

Los emolumentos de cartório en Santa Catarina siguen una tabla estadual uniforme (2026). Para un inmueble de R$ 1.000.000:

• Escritura pública: ≈ R$ 3.685 (ya incluye el FRJ del 22,73% y el ISS).
• Registro de inmuebles: ≈ R$ 3.693 (ídem, FRJ + ISS incluidos).
• Certidões (situación jurídica actualizada + negativas de la due diligence): unas pocas centenas de reales.

Ojo con un punto que ahorra plata: la escritura pública solo es obligatoria en la compra al contado (Código Civil, art. 108). Si financiás, el banco usa un "instrumento particular de alienação fiduciária" que tiene fuerza de escritura pública (Ley 9.514/97): en ese caso te saltás el costo de la escritura (~R$ 3.685), aunque sumás la tasación bancaria (~R$ 700–1.500).

La cuenta completa sobre R$ 1.000.000 (contado, 2026)

• ITBI (2%): R$ 20.000 — 2,00%
• Escritura pública: R$ 3.685 — 0,37%
• Registro de inmuebles: R$ 3.693 — 0,37%
• Certidões (estimado): R$ 200–500 — ~0,03%
• Subtotal obligatorio (sin abogado): ≈ R$ 27.600–27.900 → 2,76%–2,79%
• Abogado (opcional, OAB-SC referencial ~1%–2%): R$ 10.000–20.000
• Total con abogado: ≈ R$ 37.600–47.900 → 3,8%–4,8%

Contratar un abogado no es obligatorio en una compra sencilla, pero para un comprador extranjero o una operación con algún matiz (terreno de marinha, inventario, sociedad) suele valer cada peso: una due diligence sobre la matrícula evita el problema caro.

Por qué online ves "5% o 6%"

La diferencia contra el ~2,8% real viene de tres cosas: blogs que ponen el ITBI en 3% (es 2%), la inclusión de un abogado opcional (1%–2%), y —a veces— sumar la comisión del corredor (~6%), que normalmente paga el vendedor, no el comprador. En criollo: presupuestá ~3% del precio en impuestos y cartório obligatorios (con el ITBI como el grueso), o hasta ~5% si sumás abogado.

Fuentes

• Prefeitura de Florianópolis — ITBI (Ley Complementaria Municipal 007/1997, art. 281/285; alícuota 2%, reducida 0,50% SFH, parcelamiento).
• Tabela de Emolumentos do Foro Extrajudicial de Santa Catarina 2026 (LC-SC 755/2019; Circular CGJ 643/2025) — escritura y registro.
• Código Civil, art. 108 (escritura pública) y Ley 9.514/97, art. 38 (instrumento de alienação fiduciária).
• STJ — Tema 1113 / REsp 1.937.821 (base de cálculo del ITBI), 2022.
• OAB-SC — Tabela de Honorários (referencial, negociable).