Сколько на самом деле стоит покупка в Florianópolis: ITBI, нотариальный акт, регистрация и гонорары

Цена недвижимости — не единственный чек, который вам предстоит подписать. Поверх стоимости есть расходы на оформление сделки — налог на передачу, нотариальный акт, регистрация и, при желании, адвокат. В интернете вы прочитаете, что это «от 3,5% до 6%», а некоторые блоги о Florianópolis доходят до утверждения, что ITBI составляет 3%. Обе цифры завышены: муниципальный закон устанавливает ITBI в 2%, а реальные обязательные расходы при покупке за наличные в Florianópolis — около 2,8% от цены.

ITBI: 2% — и это три четверти счёта

ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) — муниципальный налог. В Florianópolis ставка составляет 2% (муниципальный дополнительный закон 007/1997) и применяется к большей из величин — цене сделки или кадастровой стоимости. Есть пониженная ставка 0,50% на профинансированную часть в жилищных программах (SFH), с потолком R$ 259.540,29 в 2026 году. Платить можно в рассрочку до 12 частей, но без уплаченного ITBI регистрации нет: недвижимость не перейдёт на ваше имя, пока налог не погашен.

Полезная деталь на случай, если муниципалитет попытается начислить налог на сумму больше уплаченной вами: STJ (тема 1113, 2022 год) постановил, что базой ITBI является заявленная стоимость сделки и что муниципалитет не вправе в одностороннем порядке навязывать собственную «справочную кадастровую стоимость» — оспорить её он может только через формальную административную процедуру.

Cartório: нотариальный акт и регистрация

Сборы cartório в Santa Catarina следуют единой региональной таблице (2026). Для недвижимости стоимостью R$ 1.000.000:

• Нотариальный акт (escritura pública): ≈ R$ 3.685 (уже включает FRJ 22,73% и ISS).
• Регистрация недвижимости: ≈ R$ 3.693 (аналогично, FRJ + ISS включены).
• Certidões (актуальная юридическая справка + справки об отсутствии обременений для due diligence): несколько сотен реалов.

Обратите внимание на момент, который экономит деньги: нотариальный акт обязателен только при покупке за наличные (Código Civil, ст. 108). При финансировании банк использует «instrumento particular de alienação fiduciária», имеющий силу нотариального акта (Lei 9.514/97): в этом случае вы избегаете расходов на акт (~R$ 3.685), но добавляете банковскую оценку (~R$ 700–1.500).

Полный расчёт на R$ 1.000.000 (за наличные, 2026)

• ITBI (2%): R$ 20.000 — 2,00%
• Нотариальный акт: R$ 3.685 — 0,37%
• Регистрация недвижимости: R$ 3.693 — 0,37%
• Certidões (оценочно): R$ 200–500 — ~0,03%
• Обязательный итог (без адвоката): ≈ R$ 27.600–27.900 → 2,76%–2,79%
• Адвокат (опционально, ориентир OAB-SC ~1%–2%): R$ 10.000–20.000
• Итого с адвокатом: ≈ R$ 37.600–47.900 → 3,8%–4,8%

Нанимать адвоката не обязательно при простой покупке, но для иностранного покупателя или сделки с нюансами (terreno de marinha, наследство, участие юрлица) это обычно стоит каждого реала: due diligence по matrícula предотвращает дорогую проблему.

Почему онлайн вы видите «5% или 6%»

Разница с реальными ~2,8% возникает из-за трёх вещей: блоги ставят ITBI в 3% (на деле 2%), включают опционального адвоката (1%–2%) и — иногда — прибавляют комиссию риелтора (~6%), которую обычно платит продавец, а не покупатель. Проще говоря: закладывайте ~3% от цены на обязательные налоги и cartório (где ITBI — основная часть) или до ~5%, если добавляете адвоката.

Источники

• Prefeitura de Florianópolis — ITBI (муниципальный дополнительный закон 007/1997, ст. 281/285; ставка 2%, пониженная 0,50% SFH, рассрочка).
• Tabela de Emolumentos do Foro Extrajudicial de Santa Catarina 2026 (LC-SC 755/2019; Circular CGJ 643/2025) — акт и регистрация.
• Código Civil, ст. 108 (нотариальный акт) и Lei 9.514/97, ст. 38 (instrumento de alienação fiduciária).
• STJ — тема 1113 / REsp 1.937.821 (база расчёта ITBI), 2022 год.
• OAB-SC — Tabela de Honorários (ориентировочная, договорная).