Quanto custa de verdade comprar em Florianópolis: ITBI, escritura, registro e honorários

O preço do imóvel não é o único cheque que você vai assinar. Além do valor há um custo de fechamento —imposto de transmissão, escritura, registro e, se quiser, um advogado—. Na internet você vai ler que gira em torno de "3,5% a 6%", e alguns blogs de Florianópolis chegam a dizer que o ITBI é de 3%. Os dois dados estão inflados: a lei municipal fixa o ITBI em 2%, e o custo obrigatório real de uma compra à vista em Florianópolis gira em torno de 2,8% do preço.

ITBI: 2%, e é três quartos da conta

O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é municipal. Em Florianópolis a alíquota é de 2% (Lei Complementar Municipal 007/1997), aplicada sobre o maior valor entre o de transação e o valor venal. Há uma alíquota reduzida de 0,50% sobre a parcela financiada em programas habitacionais (SFH), com teto de R$ 259.540,29 em 2026. Pode ser pago em até 12 parcelas, mas sem ITBI pago não há registro: o imóvel não passa para o seu nome até quitá-lo.

Um detalhe útil caso o município queira cobrar sobre um valor maior do que o pago: o STJ (Tema 1113, 2022) definiu que a base do ITBI é o valor da transação declarado, e que o município não pode impor unilateralmente seu próprio "valor venal de referência" —só pode contestá-lo por meio de um processo administrativo formal—.

Cartório: escritura e registro

Os emolumentos de cartório em Santa Catarina seguem uma tabela estadual uniforme (2026). Para um imóvel de R$ 1.000.000:

• Escritura pública: ≈ R$ 3.685 (já inclui o FRJ de 22,73% e o ISS).
• Registro de imóveis: ≈ R$ 3.693 (idem, FRJ + ISS incluídos).
• Certidões (situação jurídica atualizada + negativas da due diligence): algumas poucas centenas de reais.

Atenção a um ponto que economiza dinheiro: a escritura pública só é obrigatória na compra à vista (Código Civil, art. 108). Se financiar, o banco usa um "instrumento particular de alienação fiduciária" que tem força de escritura pública (Lei 9.514/97): nesse caso você pula o custo da escritura (~R$ 3.685), embora some a avaliação bancária (~R$ 700–1.500).

A conta completa sobre R$ 1.000.000 (à vista, 2026)

• ITBI (2%): R$ 20.000 — 2,00%
• Escritura pública: R$ 3.685 — 0,37%
• Registro de imóveis: R$ 3.693 — 0,37%
• Certidões (estimado): R$ 200–500 — ~0,03%
• Subtotal obrigatório (sem advogado): ≈ R$ 27.600–27.900 → 2,76%–2,79%
• Advogado (opcional, OAB-SC referencial ~1%–2%): R$ 10.000–20.000
• Total com advogado: ≈ R$ 37.600–47.900 → 3,8%–4,8%

Contratar um advogado não é obrigatório em uma compra simples, mas para um comprador estrangeiro ou uma operação com alguma particularidade (terreno de marinha, inventário, sociedade) costuma valer cada centavo: uma due diligence sobre a matrícula evita o problema caro.

Por que online você vê "5% ou 6%"

A diferença em relação aos ~2,8% reais vem de três coisas: blogs que colocam o ITBI em 3% (é 2%), a inclusão de um advogado opcional (1%–2%), e —às vezes— somar a comissão do corretor (~6%), que normalmente o vendedor paga, não o comprador. Em resumo: reserve ~3% do preço em impostos e cartório obrigatórios (com o ITBI como o grosso), ou até ~5% se somar advogado.

Fontes

• Prefeitura de Florianópolis — ITBI (Lei Complementar Municipal 007/1997, art. 281/285; alíquota 2%, reduzida 0,50% SFH, parcelamento).
• Tabela de Emolumentos do Foro Extrajudicial de Santa Catarina 2026 (LC-SC 755/2019; Circular CGJ 643/2025) — escritura e registro.
• Código Civil, art. 108 (escritura pública) e Lei 9.514/97, art. 38 (instrumento de alienação fiduciária).
• STJ — Tema 1113 / REsp 1.937.821 (base de cálculo do ITBI), 2022.
• OAB-SC — Tabela de Honorários (referencial, negociável).