Crédito inmobiliario en Brasil 2026: el techo del SFH sube y qué significa en Floripa

Dos movimientos opuestos en el mismo año

2026 trajo al crédito inmobiliario brasileño dos cosas que tiran en direcciones distintas. Por un lado, reglas que amplían el acceso. Por otro, una encuesta del Banco Central en la que los propios bancos anticipan mayor restricción de la oferta a partir del tercer trimestre, por menor tolerancia al riesgo y temor a la morosidad.

Las dos cosas son ciertas a la vez, y para quien compra en Florianópolis conviene entender cuál de las dos lo afecta.

Lo que se amplió

• El techo de evaluación del SFH subió a R$ 2,25 millones. El Sistema Financiero de Habitación es el que permite usar FGTS y acceder a las tasas más bajas; por encima de ese techo se cae al SFI, con condiciones peores.
• Volvió la cuota de financiación del 80% para inmuebles usados, lo que reduce la entrada exigida.
• El Banco Central liberó R$ 36,9 mil millones de depósitos compulsorios para irrigar el crédito habitacional, después de dos años de escasez de recursos.

El efecto se nota en el dato: los financiamientos por SBPE para inmuebles arriba de R$ 600 mil crecieron 29% en el primer semestre de 2026 frente al mismo período del año anterior, hasta R$ 93,7 mil millones.

Por qué el techo del SFH importa tanto acá

Florianópolis tiene un precio medio de venta que ya supera los R$ 12.600 por metro cuadrado. Con ese valor, un departamento de tres dormitorios en una zona consolidada se acerca —o pasa— el techo del SFH con facilidad.

Ahí está la diferencia práctica de la nueva regla: no es lo mismo comprar un inmueble de R$ 2,1 millones dentro del SFH que fuera de él. Antes de negociar precio, vale hacer la cuenta de en qué lado del techo cae la operación, porque mueve la cuota mucho más que un descuento en la negociación.

El modelo que se está probando

En paralelo, el Banco Central trabaja en un modelo nuevo de financiación de la vivienda que se empieza a testear en 2026, con la promesa de tasas más bajas hacia 2027. Es un cambio estructural en cómo se fondea el crédito —hoy dependiente de la libreta de ahorro—, y todavía está en discusión: útil para dimensionar el horizonte, no para basar una decisión de este mes.

Y el comprador extranjero

Un no residente enfrenta un cuadro distinto: el acceso al crédito bancario brasileño es limitado y en la práctica buena parte de las operaciones internacionales en Florianópolis se cierran al contado o con financiación directa de la constructora en los lanzamientos. Las reglas de arriba importan igual, pero indirectamente: mueven la demanda local, que es la que fija el precio del inmueble que estás mirando.

Lo que conviene mirar antes de firmar

1. De qué lado del techo del SFH queda el inmueble.
2. Si comprás usado o en planta, porque la cuota de financiación y el esquema de pagos no se parecen.
3. El calendario. Si los bancos endurecen desde el tercer trimestre, tener la aprobación de crédito antes vale más que unos puntos de negociación después.