Comprar un departamento frente al mar en Florianópolis o una casa en Jurerê es, para muchos extranjeros, la parte fácil. La pregunta que casi nadie hace ante el escribano es la más importante a largo plazo: ¿qué ocurre con ese inmueble cuando el propietario fallece? La respuesta sorprende a quien viene de un sistema de common law: sobre un inmueble situado en Brasil manda la ley brasileña, con inventário brasileño y con herederos forzosos, sin importar dónde viviera el dueño ni qué diga su testamento extranjero.
Este artículo es información general para orientar a compradores e inversores extranjeros. No es asesoramiento legal ni fiscal. La sucesión es un terreno técnico y cada familia es distinta: antes de decidir, consulte a un abogado de sucesiones y a un contador habilitados en Brasil.
1. ¿Qué ley se aplica? El inmueble en Brasil se rige por Brasil
El punto de partida está en el Código de Proceso Civil. Su artículo 23, inciso II (Lei 13.105/2015) atribuye a la autoridad judicial brasileña, con exclusión de cualquier otra, el inventário y la partición de los bienes situados en Brasil, aunque el causante sea de nacionalidad extranjera o esté domiciliado fuera del país. En la práctica, el Superior Tribunal de Justiça no homologa sentencias extranjeras sobre inmuebles brasileños: un probate hecho en Miami o en Madrid no transfiere, por sí solo, un departamento en Florianópolis.
¿Y qué ley de fondo decide quién hereda? El artículo 10 de la LINDB (Decreto-Lei 4.657/1942) dice que la sucesión se rige por la ley del último domicilio del fallecido. Pero su §1º, junto con el artículo 5º, XXXI, de la Constitución, protege al cónyuge y a los hijos brasileños: sobre los bienes situados en Brasil se aplica la ley brasileña siempre que les resulte más favorable. Sumado a la saisine del artículo 1.784 del Código Civil —la herencia se transmite a los herederos en el instante mismo de la muerte— el resultado es claro: el inmueble brasileño pasa por el sistema sucesorio brasileño.
2. La legítima: la mitad es de los herederos forzosos
Brasil limita la libertad de testar. El artículo 1.845 del Código Civil define a los herederos necesarios: descendientes, ascendientes y cónyuge. El artículo 1.846 les reserva, de pleno derecho, la mitad de los bienes de la herencia: esa mitad es la legítima. El testador sólo puede disponer libremente de la otra mitad, la parte disponible.
Para el propietario extranjero esto significa dos cosas. Primero, un testamento que deje todo a una sola persona —quizá válido en su país— no puede vulnerar esa legítima respecto del inmueble brasileño. Segundo, la nacionalidad no discrimina: los herederos extranjeros heredan en las mismas condiciones que un brasileño y, dentro de una misma clase, en partes iguales. Ser hijo o cónyuge cuenta; el pasaporte, no.
3. ITCMD en Santa Catarina: ahora es progresivo
La herencia —y también la donación en vida— paga el ITCMD, un impuesto estatal sobre la transmisión. Santa Catarina cambió sus reglas: la Lei estadual 19.053/2024 (publicada el 18/09/2024) revocó la antigua alícuota única del 8% y la sustituyó por una tabla progresiva, aplicada por tramos sobre el valor de mercado del bien y válida tanto para herança como para doação, sin distinción por grado de parentesco:
| Base de cálculo (valor de mercado) | Alícuota |
|---|
| Hasta R$ 20.000 | 1% |
| De R$ 20.000,01 a R$ 50.000 | 3% |
| De R$ 50.000,01 a R$ 150.000 | 5% |
| Más de R$ 150.000 | 7% |
Como la progresividad actúa por tramos, cada porción del valor tributa a su alícuota. En Florianópolis, sin embargo, la mayoría de los inmuebles supera con holgura los R$ 150.000, de modo que el grueso del valor cae en el tramo del 7% y la tasa efectiva se acerca a ese techo. El cambio se enmarca en la reforma tributaria nacional, que empuja a los estados hacia un ITCMD progresivo.
4. El inventário cuando los herederos no residen en Brasil
Ningún inmueble se transfiere a los herederos sin inventário, el procedimiento que liquida y reparte la herencia. Puede ser judicial o extrajudicial (por escritura pública en un tabelionato de notas); la vía notarial, más rápida, exige herederos capaces, de acuerdo y —por regla— sin testamento ni menores involucrados.
Vivir en el exterior no impide participar. El heredero no residente suele actuar mediante un procurador en Brasil, con un poder otorgado ante un consulado brasileño o firmado ante notario y apostillado (Convención de La Haya). Harán falta además CPF para cada heredero y la traducción jurada de los documentos extranjeros. El ITCMD debe pagarse antes de cerrar la partición y de registrar el inmueble a nombre de los herederos. Los plazos varían: un inventário extrajudicial sencillo puede resolverse en pocos meses, mientras que uno judicial o litigioso se prolonga bastante más.
5. ¿Persona física o holding patrimonial?
Muchos extranjeros compran el inmueble a su propio nombre (persona física). Es lo más simple y barato al inicio, pero al fallecer el titular todo el peso recae sobre ese bien: inventário, ITCMD y legítima se aplican directamente sobre el inmueble.
La alternativa: una holding patrimonial
La otra vía es aportar los inmuebles a una holding patrimonial (habitualmente una sociedad limitada) y que los herederos reciban cuotas de la empresa. Entre las ventajas que suelen citarse: administración centralizada y reglas claras de sucesión; la posibilidad de donar cuotas en vida con reserva de usufructo, anticipando y organizando el traspaso; una tributación del alquiler potencialmente menor en la persona jurídica; y, en ciertos casos, la inmunidad de ITBI al integrar el inmueble al capital social.
Pero no es una fórmula mágica. Esa inmunidad de ITBI se pierde si la actividad preponderante de la sociedad es inmobiliaria (art. 37 del Código Tributario Nacional). Constituir y mantener una holding cuesta dinero y disciplina contable; el traslado de bienes de la persona física a la jurídica no es neutro; y —clave— la holding no borra la legítima ni elimina el ITCMD: sólo cambia cuándo y cómo se pagan. Para un no residente hay pasos adicionales: registro del capital extranjero ante el Banco Central (RDE-IED) y un representante o administrador con residencia en Brasil. Las nuevas reglas nacionales del ITCMD introducidas por la reforma tributaria también inciden sobre las holdings, de modo que conviene rehacer el cálculo con datos actuales.
Antes de decidir
La conclusión práctica es sobria: su inmueble en Floripa vivirá y se heredará bajo la ley brasileña, y planificarlo con tiempo evita a la familia un proceso costoso, largo y a distancia. Nada de lo anterior sustituye un análisis profesional. Consulte a un abogado de sucesiones y a un contador habilitados en Brasil antes de firmar testamentos, donaciones o de montar una estructura societaria.
Fuentes