Comprar um apartamento à beira-mar em Florianópolis ou uma casa em Jurerê é, para muitos estrangeiros, a parte fácil. A pergunta que quase ninguém faz no cartório é a mais importante no longo prazo: o que acontece com esse imóvel quando o proprietário falece? A resposta surpreende quem vem de um sistema de common law: sobre um imóvel situado no Brasil manda a lei brasileira, com inventário brasileiro e com herdeiros necessários, não importa onde o dono morava nem o que diga um testamento estrangeiro.
Este artigo é informação geral para orientar compradores e investidores estrangeiros. Não é aconselhamento jurídico nem tributário. A sucessão é um terreno técnico e cada família é diferente: antes de decidir, consulte um advogado de sucessões e um contador habilitados no Brasil.
1. Qual lei se aplica? O imóvel no Brasil rege-se pelo Brasil
O ponto de partida está no Código de Processo Civil. Seu artigo 23, inciso II (Lei 13.105/2015) atribui à autoridade judiciária brasileira, com exclusão de qualquer outra, o inventário e a partilha dos bens situados no Brasil, ainda que o autor da herança seja de nacionalidade estrangeira ou tenha domicílio fora do país. Na prática, o Superior Tribunal de Justiça não homologa sentenças estrangeiras sobre imóveis brasileiros: um probate feito em Miami ou em Madri não transfere, por si só, um apartamento em Florianópolis.
E qual lei de fundo decide quem herda? O artigo 10 da LINDB (Decreto-Lei 4.657/1942) diz que a sucessão é regida pela lei do último domicílio do falecido. Mas seu §1º, junto com o artigo 5º, XXXI, da Constituição, protege o cônjuge e os filhos brasileiros: sobre os bens situados no Brasil aplica-se a lei brasileira sempre que lhes for mais favorável. Somada à saisine do artigo 1.784 do Código Civil —a herança transmite-se aos herdeiros no exato momento da morte— o resultado é claro: o imóvel brasileiro passa pelo sistema sucessório brasileiro.
2. A legítima: metade é dos herdeiros necessários
O Brasil limita a liberdade de testar. O artigo 1.845 do Código Civil define os herdeiros necessários: descendentes, ascendentes e cônjuge. O artigo 1.846 reserva a eles, de pleno direito, metade dos bens da herança: essa metade é a legítima. O testador só pode dispor livremente da outra metade, a parte disponível.
Para o proprietário estrangeiro isso significa duas coisas. Primeiro, um testamento que deixe tudo a uma só pessoa —talvez válido em seu país— não pode violar essa legítima quanto ao imóvel brasileiro. Segundo, a nacionalidade não discrimina: herdeiros estrangeiros herdam nas mesmas condições que um brasileiro e, dentro de uma mesma classe, em partes iguais. Ser filho ou cônjuge conta; o passaporte, não.
3. ITCMD em Santa Catarina: agora é progressivo
A herança —e também a doação em vida— paga o ITCMD, imposto estadual sobre a transmissão. Santa Catarina mudou suas regras: a Lei estadual 19.053/2024 (publicada em 18/09/2024) revogou a antiga alíquota única de 8% e a substituiu por uma tabela progressiva, aplicada por faixas sobre o valor de mercado do bem e válida tanto para herança quanto para doação, sem distinção por grau de parentesco:
| Base de cálculo (valor de mercado) | Alíquota |
|---|
| Até R$ 20.000 | 1% |
| De R$ 20.000,01 a R$ 50.000 | 3% |
| De R$ 50.000,01 a R$ 150.000 | 5% |
| Acima de R$ 150.000 | 7% |
Como a progressividade atua por faixas, cada parcela do valor é tributada pela sua alíquota. Em Florianópolis, porém, a maioria dos imóveis supera com folga os R$ 150.000, de modo que o grosso do valor cai na faixa de 7% e a alíquota efetiva se aproxima desse teto. A mudança insere-se na reforma tributária nacional, que empurra os estados para um ITCMD progressivo.
4. O inventário quando os herdeiros não moram no Brasil
Nenhum imóvel se transfere aos herdeiros sem inventário, o procedimento que liquida e reparte a herança. Pode ser judicial ou extrajudicial (por escritura pública em um tabelionato de notas); a via cartorária, mais rápida, exige herdeiros capazes, de acordo e —em regra— sem testamento nem menores envolvidos.
Morar no exterior não impede participar. O herdeiro não residente costuma atuar por meio de um procurador no Brasil, com uma procuração outorgada em um consulado brasileiro ou lavrada em cartório e apostilada (Convenção de Haia). Serão necessários ainda CPF para cada herdeiro e a tradução juramentada dos documentos estrangeiros. O ITCMD deve ser pago antes de fechar a partilha e de registrar o imóvel em nome dos herdeiros. Os prazos variam: um inventário extrajudicial simples pode resolver-se em poucos meses, enquanto um judicial ou litigioso se prolonga bem mais.
5. Pessoa física ou holding patrimonial?
Muitos estrangeiros compram o imóvel em seu próprio nome (pessoa física). É o mais simples e barato no início, mas ao falecer o titular todo o peso recai sobre esse bem: inventário, ITCMD e legítima aplicam-se diretamente ao imóvel.
A alternativa: uma holding patrimonial
A outra via é integralizar os imóveis em uma holding patrimonial (em regra uma sociedade limitada) e que os herdeiros recebam quotas da empresa. Entre as vantagens frequentemente citadas: administração centralizada e regras claras de sucessão; a possibilidade de doar quotas em vida com reserva de usufruto, antecipando e organizando a transferência; uma tributação do aluguel potencialmente menor na pessoa jurídica; e, em certos casos, a imunidade de ITBI ao integralizar o imóvel ao capital social.
Mas não é fórmula mágica. Essa imunidade de ITBI perde-se se a atividade preponderante da sociedade for imobiliária (art. 37 do Código Tributário Nacional). Constituir e manter uma holding custa dinheiro e disciplina contábil; transferir bens da pessoa física para a jurídica não é neutro; e —fundamental— a holding não apaga a legítima nem elimina o ITCMD: apenas muda quando e como são pagos. Para um não residente há passos adicionais: registro do capital estrangeiro no Banco Central (RDE-IED) e um representante ou administrador com residência no Brasil. As novas regras nacionais do ITCMD trazidas pela reforma tributária também incidem sobre as holdings, de modo que convém refazer a conta com dados atuais.
Antes de decidir
A conclusão prática é sóbria: seu imóvel em Floripa viverá e será herdado sob a lei brasileira, e planejar com antecedência poupa a família de um processo caro, longo e à distância. Nada do que foi dito substitui uma análise profissional. Consulte um advogado de sucessões e um contador habilitados no Brasil antes de assinar testamentos, doações ou montar uma estrutura societária.
Fontes