Impuestos
Reforma tributaria e inmuebles: qué cambia para alquilar y vender en Brasil
La LC 214/2025 mete al alquiler y a la venta dentro del IBS y del CBS. Qué alícuotas se aplican, qué reductores existen y qué pasa con los contratos ya firmados.
18 ago 2026
·
3 min de lectura
Qué cambia, en una frase
Hasta ahora el alquiler de un inmueble no entraba en los impuestos sobre el consumo. Con la reforma tributaria sí entra. La Ley Complementaria 214/2025 incorpora la locación, la cesión onerosa, el arrendamiento, la incorporación, el loteamiento y la intermediación al nuevo par de tributos —IBS (estadual y municipal) y CBS (federal)— que reemplazan gradualmente a PIS, Cofins, ICMS e ISS.
La palabra importante es gradualmente: el cronograma arranca en 2026 y se completa en 2033. Nadie amanece un lunes pagando la alícuota plena.
El sector inmobiliario tiene su propio régimen
No se aplica la alícuota general. La LC 214/2025 define un régimen específico para operaciones con inmuebles, con dos recortes distintos:
- Locación, cesión onerosa y arrendamiento: reducción del 70% sobre la alícuota de referencia, lo que deja una alícuota efectiva del orden del 7,95%.
- Venta, incorporación y loteamiento: reducción del 40%, con una alícuota nominal en torno al 15,9%.
Son porcentajes calculados sobre la alícuota de referencia estimada; el número final depende de la alícuota que se fije efectivamente. Conviene leerlos como orden de magnitud, no como una cifra cerrada.
El reductor social: R$ 600 por inmueble y por mes
Para la locación residencial con plazo igual o superior a 90 días hay además un reductor social fijo de R$ 600 por inmueble y por mes, que se descuenta de la base de cálculo antes de aplicar la alícuota.
El efecto es progresivo por diseño: en un alquiler de R$ 2.000 el reductor se lleva casi un tercio de la base; en uno de R$ 12.000 pesa mucho menos. Es la diferencia entre gravar vivienda y gravar renta inmobiliaria alta, y explica por qué el impacto no es igual para todos los propietarios.
Los contratos ya firmados
La ley prevé una regla de transición para los contratos de locación celebrados antes de su publicación: en determinados casos y plazos, existe la posibilidad de tributar un porcentaje equivalente al 3,65% de la receta bruta recibida, en lugar de entrar al régimen nuevo.
No es automático ni universal —depende del tipo de contrato y de cumplir los requisitos formales—, pero es el punto que más conviene revisar si tenés contratos vigentes: la diferencia entre 3,65% y el régimen pleno no es menor.
Las holdings patrimoniales
La discusión técnica más activa es la de las holdings patrimoniales que alquilan inmuebles: la incidencia de CBS e IBS sobre esas operaciones pasa a analizarse a partir de agosto de 2026. Muchos propietarios extranjeros estructuran su patrimonio en Brasil exactamente así, de modo que es una de las áreas donde vale una consulta específica antes de asumir que nada cambia.
Qué hacer con esto si tenés un inmueble en Florianópolis
Tres cosas concretas, ninguna urgente pero todas anteriores a la próxima renovación de contrato:
- Saber bajo qué figura alquilás —persona física, holding, empresa— porque el tratamiento difiere.
- Revisar los contratos vigentes y si califican para la regla de transición.
- Distinguir alquiler residencial de temporada. El reductor social exige plazo de 90 días o más: un inmueble que se alquila por semanas no accede a él.
Este artículo describe el marco tal como está redactado en la LC 214/2025 y no reemplaza el análisis de un contador o abogado tributarista sobre tu caso.