Processo de compra
Comprar sem viajar: procuração apostilada, due diligence remota e fechamento desde o exterior
Como concluir toda a compra de um imóvel em Florianópolis desde o exterior: procuração apostilada, verificação remota e assinatura por procurador.
5 set. 2026
·
5 min de leitura
Cada vez mais compradores estrangeiros adquirem um apartamento à beira-mar em Florianópolis sem embarcar em um avião. A lei brasileira permite, e a logística —ainda que tenha etapas formais— é previsível quando organizada com antecedência. Este guia mostra, passo a passo, como concluir toda a aquisição desde o exterior: a procuração apostilada, a verificação remota da matrícula, o câmbio e a assinatura por procurador. É material educativo, não assessoria jurídica personalizada.
1. Dá para fechar a compra sem pisar no Brasil? Sim, e é comum
O estrangeiro pode comprar imóveis urbanos no Brasil sem necessidade de residência ou visto: não há exigência migratória para ser proprietário. A restrição relevante recai sobre a terra rural, limitada pela Lei 5.709/1971; um apartamento ou casa urbana em Florianópolis está fora desse regime. Na prática, a maioria dos compradores não residentes fecha a distância, outorgando uma procuração a um advogado ou pessoa de confiança no Brasil, que assina em seu nome. O que viabiliza o fechamento remoto não é um atalho, mas ter três peças em ordem: um CPF, uma procuração com poderes específicos e uma due diligence completa antes de transferir dinheiro.
2. A cadeia da procuração: do tabelião local aos poderes específicos
A compra e venda que exige escritura pública requer que a procuração também seja pública, com forma correspondente à do ato a ser praticado (Código Civil, art. 657). A procuração é o instrumento do mandato (art. 653), e adquirir um imóvel exige mais do que um poder geral de administração: são necessários poderes especiais e expressos (art. 661, §1º).
Duas vias para outorgar a procuração desde o exterior
- Tabelião local + apostila + tradução juramentada. Assina-se a procuração perante um tabelião do país de residência, apostila-se e envia-se ao Brasil para tradução juramentada.
- Consulado brasileiro. O consulado atua como tabelionato brasileiro e emite uma procuração pública válida em todo o Brasil, aceita diretamente, sem apostila nem tradução.
Apostila de Haia e tradução juramentada
O Brasil integra a Convenção da Apostila de Haia desde 2016. Um documento estrangeiro é apostilado no país em que foi emitido —o Brasil apostila apenas documentos brasileiros— e, mesmo apostilado, só produz efeitos no Brasil com uma tradução juramentada feita por tradutor público matriculado.
Poderes que nomeiam o imóvel e o teto de preço
A procuração deve ser precisa. Os especialistas recomendam que autorize, entre outros, a “comprar o imóvel situado em [endereço / número de matrícula] por um preço de até R$ [valor]”, assinar a escritura pública, pagar o preço, declarar e recolher o ITBI e requerer o registro. Nomear o imóvel e fixar um teto de preço é o que protege contra o uso indevido da procuração. O sistema e-Notariado do Colégio Notarial do Brasil permite outorgar procurações a distância por videoconferência a quem tem certificado digital, e verificar se uma procuração continua vigente ou foi revogada; o mandato não caduca apenas com o passar do tempo, mas pelas causas do art. 682 (revogação, morte, etc.).
3. CPF remoto, conta bancária e câmbio
O CPF é obrigatório: nenhuma escritura é lavrada sem o CPF do comprador, e não se abre conta bancária nem se usa o Pix sem ele. Obtém-se sem viajar, por dois caminhos: o consulado brasileiro (sistema e-consular, com agendamentos que podem levar de 15 dias a alguns meses) ou um procurador perante a Receita Federal, com processamento típico de 3 a 5 dias úteis. A taxa oficial no Brasil gira em torno de BRL 7; os serviços de assistência remota são cobrados à parte (da ordem de USD 325 em alguns escritórios).
Para pagar, os recursos devem entrar por um contrato de câmbio formal, por meio de uma instituição autorizada: o Banco Central exige comprovar que o capital estrangeiro entrou por vias legais, e esse registro é essencial para repatriar o dinheiro no futuro. Os compradores estrangeiros também devem documentar a origem dos recursos (procedimentos antifraude e de prevenção à lavagem de dinheiro).
4. Due diligence remota: matrícula, ônus reais e certidões do vendedor
Toda a verificação pode ser feita a distância, e é a etapa que não se deve pular. O pacote mínimo inclui:
- Matrícula atualizada do Cartório de Registro de Imóveis: a cadeia de titularidade do imóvel.
- Certidão de ônus reais: hipotecas, gravames e penhoras registradas.
- Certidões negativas municipais (IPTU em dia) e de débitos condominiais.
- Certidões do vendedor nas justiças federal, estadual, trabalhista e cível.
As certidões do vendedor não são formalidade: um imóvel pode parecer impecável na matrícula enquanto o vendedor acumula ações que permitam a um credor desfazer a compra anos depois (fraude à execução). Essa fase costuma levar de 10 a 15 dias úteis.
5. O procurador assina a escritura, paga o ITBI e registra
Com a due diligence limpa, o procurador assina a escritura pública de compra e venda em um Cartório de Notas —obrigatória quando o valor supera 30 salários mínimos (art. 108 do Código Civil; em 2026, cerca de R$ 42.360)—. Mas a escritura, por si só, não transfere a propriedade: é preciso pagar o ITBI (imposto municipal de transmissão) e levar o título ao Cartório de Registro de Imóveis para averbá-lo na matrícula. Só com esse registro se transfere o domínio (art. 1.245 do Código Civil). O ITBI gira em torno de 2%–3% do preço e varia conforme o município.
6. Custos, prazos e erros frequentes
Ordens de grandeza (variam conforme o cartório e o estado)
- Procuração: via consular USD 80–200; assinatura + apostila no exterior USD 70–450; envio internacional R$ 80–300; tradução juramentada R$ 250–500 por página. Prazo total: 2 a 7 semanas.
- Due diligence: 10–15 dias úteis.
- Custos de fechamento: da ordem de 5%–6% do preço (ITBI 2%–3%, mais honorários de tabelionato e de registro).
Erros frequentes
- Uma procuração genérica, sem nomear o imóvel nem o teto de preço: costuma ser recusada no cartório.
- Apostilar o documento errado ou entregá-lo sem tradução juramentada.
- Não verificar no e-Notariado se a procuração continua vigente.
- Omitir as certidões do vendedor e se expor à fraude à execução.
- Não formalizar o contrato de câmbio, comprometendo a futura repatriação.
- Achar que a escritura já transfere a propriedade: sem registro, não há domínio.
Este artigo tem fins informativos e não constitui assessoria jurídica. A compra remota concentra riscos —procuração, tributos, registro e câmbio— que convém revisar caso a caso: trabalhe com um advogado imobiliário brasileiro habilitado e com um despachante ou cartório de confiança antes de assinar ou transferir recursos.
Fontes