Reforma tributária e imóveis: o que muda para alugar e vender no Brasil

O que muda, em uma frase

Até agora o aluguel de um imóvel não entrava nos tributos sobre consumo. Com a reforma tributária, entra. A Lei Complementar 214/2025 inclui locação, cessão onerosa, arrendamento, incorporação, loteamento e intermediação no novo par de tributos —IBS (estadual e municipal) e CBS (federal)— que substituem gradualmente PIS, Cofins, ICMS e ISS.

A palavra importante é gradualmente: o cronograma começa em 2026 e se completa em 2033. Ninguém acorda numa segunda-feira pagando a alíquota cheia.

O setor imobiliário tem regime próprio

Não se aplica a alíquota geral. A LC 214/2025 define um regime específico para operações com imóveis, com dois cortes distintos:

• Locação, cessão onerosa e arrendamento: redução de 70% sobre a alíquota de referência, o que deixa uma alíquota efetiva da ordem de 7,95%.
• Venda, incorporação e loteamento: redução de 40%, com alíquota nominal em torno de 15,9%.

São percentuais calculados sobre a alíquota de referência estimada; o número final depende da alíquota que for efetivamente fixada. Vale lê-los como ordem de grandeza, não como cifra fechada.

O redutor social: R$ 600 por imóvel e por mês

Para a locação residencial com prazo igual ou superior a 90 dias há ainda um redutor social fixo de R$ 600 por imóvel e por mês, descontado da base de cálculo antes da alíquota.

O efeito é progressivo por desenho: num aluguel de R$ 2.000 o redutor consome quase um terço da base; num de R$ 12.000 pesa muito menos. É a diferença entre tributar moradia e tributar renda imobiliária alta, e explica por que o impacto não é igual para todos os proprietários.

Os contratos já assinados

A lei prevê regra de transição para os contratos de locação firmados antes de sua publicação: em determinados casos e prazos, existe a possibilidade de recolher percentual equivalente a 3,65% da receita bruta recebida, em vez de entrar no regime novo.

Não é automático nem universal —depende do tipo de contrato e do cumprimento dos requisitos formais—, mas é o ponto que mais compensa revisar se você tem contratos vigentes: a diferença entre 3,65% e o regime pleno não é pequena.

As holdings patrimoniais

A discussão técnica mais ativa é a das holdings patrimoniais que alugam imóveis: a incidência de CBS e IBS sobre essas operações passa a ser analisada a partir de agosto de 2026. Muitos proprietários estrangeiros estruturam seu patrimônio no Brasil exatamente assim, de modo que é uma das áreas em que vale uma consulta específica antes de supor que nada muda.

O que fazer com isso se você tem um imóvel em Florianópolis

Três coisas concretas, nenhuma urgente mas todas anteriores à próxima renovação de contrato:

1. Saber sob qual figura você aluga —pessoa física, holding, empresa— porque o tratamento difere.
2. Revisar os contratos vigentes e se eles se qualificam para a regra de transição.
3. Distinguir aluguel residencial de temporada. O redutor social exige prazo de 90 dias ou mais: um imóvel alugado por semanas não o alcança.

Este artigo descreve o marco tal como está redigido na LC 214/2025 e não substitui a análise de um contador ou advogado tributarista sobre o seu caso.