A rentabilidade líquida do não residente: o que realmente sobra depois de impostos e custos

Muitos compradores estrangeiros avaliam um apartamento em Florianópolis pela rentabilidade bruta — o aluguel anual dividido pelo preço — e ficam com uma impressão otimista demais. O que de fato importa para um proprietário que mora no exterior é a rentabilidade líquida: o que sobra depois dos custos recorrentes e, sobretudo, depois da camada tributária específica do não residente no Brasil.

Este artigo percorre esse caminho do bruto ao líquido com números datados e um aviso inicial: é material educativo, não aconselhamento fiscal personalizado. Antes de investir, consulte um contador ou advogado tributarista brasileiro para o seu caso concreto.

1. O ponto de partida: a rentabilidade bruta conforme o tamanho

O Índice FipeZAP de Locação Residencial (informe de maio de 2026) estimou o retorno médio do aluguel residencial no Brasil em 6,11% ao ano. Para Florianópolis o retorno foi de 5,46% ao ano — abaixo da média nacional, algo típico das cidades com preço por metro quadrado alto (o aluguel médio anunciado na capital catarinense foi de R$ 60,93/m² nesse mesmo informe).

O tamanho da unidade muda a equação. Segundo o mesmo informe, os imóveis de um dormitório renderam 6,77% ao ano, contra apenas 4,90% ao ano nas unidades de quatro ou mais dormitórios. As unidades compactas têm maior liquidez e um retorno proporcional mais alto; os imóveis grandes são mais difíceis de alugar e comprimem o rendimento. Para um investidor que busca renda, isso aponta para estúdios e unidades de um ou dois dormitórios.

2. A pilha de custos recorrentes

A rentabilidade bruta ignora tudo o que corrói o aluguel mês a mês. Antes dos impostos, é preciso descontar:

• IPTU — o imposto predial municipal, cobrado anualmente pela prefeitura de Florianópolis.
• Condomínio — a taxa mensal do edifício, que custeia serviços e áreas comuns.
• Administração / gestão — a imobiliária que administra a locação cobra um percentual do aluguel (em torno de 8-12% num contrato anual).
• Seguro — incêndio e responsabilidade sobre a unidade.
• Vacância e sazonalidade — meses sem inquilino. Florianópolis é fortemente sazonal, com o verão (dezembro-março) como pico.

Num contrato residencial anual, IPTU e condomínio costumam recair sobre o inquilino enquanto a unidade está ocupada; o proprietário os absorve durante a vacância. Na temporada, o proprietário paga tudo.

3. A camada tributária do não residente

É aqui que o proprietário estrangeiro se distingue do brasileiro. A renda de aluguel de um imóvel no Brasil recebida por um não residente está sujeita a um IRRF (imposto retido na fonte) de 15%, com caráter definitivo e exclusivo na fonte (PwC Tax Summaries). O não residente não inclui essa renda numa declaração anual brasileira; a retenção encerra o assunto. A alíquota sobe para 25% se o proprietário residir em uma jurisdição de baixa tributação listada pela Receita Federal.

Procurador / representante fiscal obrigatório

A Instrução Normativa SRF 208/2002 exige que todo não residente com bens e rendas no Brasil tenha um procurador (representante fiscal) residente no país. O não residente não tem acesso ativo ao CPF nem às plataformas da Receita, então o procurador cumpre as obrigações mensais. Sob o RIR/2018 (art. 781), é o procurador residente quem atua como agente de retenção — a DARF é emitida sob o CPF dele, ainda que a renda não seja sua.

DARF 9478 e EFD-Reinf

O imposto é pago com uma DARF sob o código de receita 9478. O fato gerador é o recebimento (regime de caixa): o IRRF é devido no dia em que o aluguel é recebido e é recolhido, na prática, até o último dia útil do mês seguinte. A retenção é informada na EFD-Reinf (evento R-4010, mensal, até o dia 15 do mês seguinte), que desde 2025 substituiu a DIRF, com confissão da dívida na DCTFWeb. Nota importante: as fontes divergem se os 15% incidem sobre o aluguel bruto ou sobre uma base líquida de certas deduções — um ponto a confirmar com o seu contador.

4. Exemplo numérico: do bruto ao líquido (ilustrativo)

O exemplo a seguir é ilustrativo, não uma promessa de retorno. Apenas o rendimento bruto (5,46%) está ancorado em um dado de mercado (FipeZAP, maio de 2026); todos os custos são premissas escolhidas para mostrar a mecânica.

Resultado: um rendimento bruto de 5,46% vira um líquido de cerca de 2,9% ao ano — o proprietário estrangeiro fica com pouco mais da metade do bruto. Mude as premissas e o líquido se move, mas a ordem de grandeza (uma erosão de 40-50%) é realista.

5. Aluguel anual vs temporada

A temporada (locação de curta estadia) pode dobrar ou triplicar a diária no verão de Florianópolis, mas o líquido raramente segue a mesma proporção. A administração de temporada custa bem mais (20-30% ou mais do faturamento, contra 8-12% do anual), o proprietário paga todo o condomínio, o IPTU, as contas de consumo e a limpeza, e a ocupação fora de temporada cai com força. O IRRF de 15% incide igual. O aluguel anual oferece um líquido mais baixo, porém estável e previsível; a temporada oferece um teto mais alto em troca de mais gasto, mais gestão ativa e mais risco de vacância. Nenhum dos dois escapa da camada tributária do não residente.

Alguns corretores anunciam “retornos totais de 16% ou mais” somando a valorização esperada do imóvel ao aluguel. Trate esses números com cautela: eles misturam valorização — que não é garantida — com rentabilidade corrente, e quase nunca descontam o IRRF do não residente. Não é um dado que este artigo possa confirmar.

Aviso: este conteúdo é educativo e geral; não constitui aconselhamento fiscal, contábil ou de investimento personalizado. As regras tributárias mudam e sua aplicação depende do seu país de residência e dos tratados vigentes. Consulte um contador ou advogado tributarista brasileiro antes de decidir.

Fontes

• FipeZAP — Índice de Locação Residencial (informe de maio de 2026)
• PwC Tax Summaries — Brasil (Pessoa física: imposto de renda)
• Global Property Guide — Brasil: impostos e custos
• Receita Federal do Brasil — IN SRF 208/2002 e RIR/2018 (representante fiscal, IRRF, DARF 9478)