Когда вы думаете о покупке в Florianópolis, вы смотрите на цену квадратного метра, но число, которое вы будете платить каждый месяц — есть у вас арендатор или нет, — другое. Содержание недвижимости сводится к двум постоянным статьям: взнос за кондоминиум (только для квартир и комплексов с общими зонами) и IPTU — муниципальный налог, взимаемый со всякой собственности. IPTU — небольшой и предсказуемый; кондоминиум — то, что действительно определяет ваши ежемесячные расходы, и зависит он от типа дома гораздо больше, чем от района.
IPTU: небольшой, предсказуемый и со скидками при ранней оплате
IPTU в Florianópolis рассчитывается как кадастровая стоимость × ставка. Кадастровую стоимость муниципалитет присваивает объекту через Planta Genérica de Valores — и на практике она обычно оказывается ниже реальной рыночной цены, так что эффективный налог от уплаченной вами суммы обычно меньше номинальной ставки.
Для жилья ставка прогрессивная, в двух диапазонах: 0,3% кадастровой стоимости до R$ 73.197,33 (значение 2025 года; с индексацией 2026 года — около R$ 77 тыс.) и 0,5% сверх этого порога. Коммерческое использование облагается плоскими 1,0%, а незастроенные участки — 2,0% (жилые) или 3,0% (коммерческие) — высокая ставка, задуманная, чтобы сдержать спекуляцию. В круглых числах жилая квартира ежегодно несёт около 0,3%–0,5% своей кадастровой стоимости в виде IPTU.
На 2026 год налог проиндексирован на +5,17%, вслед за накопленной инфляцией IPCA с октября 2024 года по сентябрь 2025 года. Есть скидки за оплату одним платежом: 20% при оплате до 5 января 2026 года, 10% — до 5 февраля и 5% — до 5 марта; иначе можно разбить на до 10 ежемесячных частей.
IPTU Sustentável: до 5% дополнительно
Florianópolis добавляет «зелёную» скидку до 5% (Decreto 12.608/2014): объект должен соответствовать минимум 3 из 9 пунктов устойчивости — доступность тротуара и здания, велопарковка, соблюдение зонирования, шумоизоляция, сбор дождевой воды, повторное использование воды, индивидуальный учёт воды и отказ от парковки в переднем отступе, — каждый со своим весом вплоть до потолка в 5%. Внимание: заявку нужно подавать заново каждый год, лично в Pró-Cidadão, до шестого рабочего дня марта. Существует и освобождение для единственного жилья пенсионеров с семейным доходом до 5 минимальных зарплат.
Кондоминиум: вот что двигает стрелку
Именно здесь настоящий разброс. Взнос за кондоминиум зависит от типа дома — сколько служб и общих зон нужно содержать — раньше, чем от местоположения. Как рыночный ориентир по Florianópolis (2026):
- Простой дом (без круглосуточной консьержной службы, мало удобств или их нет, старый фонд): примерно R$ 250–500/мес.. У самых старых домов взносы обычно самые низкие.
- Средняя / средне-высокая башня (круглосуточная охрана + зона отдыха, часть удобств): R$ 600–1.100/мес..
- Люксовая башня / полный набор удобств (бассейн, спортзал, консьерж, большие квартиры): R$ 1.000–1.200+/мес., подстёгнутая большей площадью и бо́льшим числом общих зон и служб.
Ориентир по районам (средний взнос по тысячам активных объявлений, данные Loft, апрель 2025 года): Agronômica R$ 1.200, Centro R$ 1.080, João Paulo R$ 950, Cacupé R$ 858, а Campeche, Jurerê и Morro das Pedras — около R$ 850. Agronômica достигла R$ 1.185 в январе 2026 года (+8% год к году). Но, опять же, это отражает тип дома, преобладающий в каждом районе, а не «тариф по району».
Что вы получаете за этот взнос? Охрану и консьержа, обслуживание лифтов, уборку и содержание общих зон, сад, бассейн, банкетный зал, детскую площадку, спортзал — и, как правило, страховку здания и резервный фонд. Что никогда не входит — так это IPTU: он выставляется отдельно, собственнику.
Расчёт, который стоит сделать до подписания
Перед покупкой сложите обе статьи для конкретного объекта: запросите последний взнос за кондоминиум и кадастровую стоимость / IPTU за год. Две квартиры по одной цене могут иметь совершенно разные ежемесячные расходы, если одна — в башне с бассейном и консьержем, а другая — в скромном доме без охраны. При долгосрочной покупке — тем более если план в том, чтобы сдавать, — эти расходы на содержание весят не меньше цены квадратного метра.
Источники
- Prefeitura de Florianópolis — IPTU Sustentável (Decreto 12.608/2014).
- NDmais — IPTU 2026: индексация (+5,17%), квитанции и скидки за единый платёж; рейтинг взноса за кондоминиум по районам (данные Loft).
- CBN Total — взнос за кондоминиум в традиционных районах (Agronômica R$ 1.185, +8%).
- Regente Imóveis — стоимость жизни в Florianópolis 2026 (кондоминиум по классу дома).
- Анализ ставок IPTU Florianópolis (кадастровая стоимость, диапазоны 0,3%/0,5%, коммерческое 1%, участки 2%–3%, освобождение).