Официальные рамки: когда мэрия считает сезон высоким
Мэрия Флорианополиса определяет летний сезон, Operação Verão, с 15 ноября 2025 по 15 мая 2026 года. На этот сезон прогнозировали 3 миллиона туристов, из них 2,1 миллиона прибытий только с декабря по март. Это официальные рамки.
Внутри этого полугодового окна спрос распределён неравномерно. Одни недели идут почти со стопроцентной загрузкой. Другие месяцы того же полугодия уже ведут себя как межсезонье.
Более ранняя статья про рынок годовой аренды в Флориполисе объяснила, почему индекс FipeZAP растёт. Часть этого давления идёт от посуточной аренды, которая забирает жильё из рынка долгосрочной аренды. Эта статья идёт дальше: насколько меняется посуточная тарифная ставка от месяца к месяцу, и с какого момента стоит открывать бронирование.
Новогодняя ночь: пик внутри пика
Декабрь несёт самую высокую нагрузку года. На Новый 2025/2026 год загрузка отелей в Большом Флорианополисе достигла 98–100% в большей части сети. Рождество уже превышало 90%. Booking.com поставил Флорианополис на второе место среди самых востребованных международных направлений для иностранных туристов на период с 20 декабря 2025 по 3 января 2026 года — сразу после Рио-де-Жанейро.
Эти цифры относятся к отелям, а не к посуточной аренде. Но логика цены переносится и туда: на рынке, работающем почти на пределе, тот, кто назначает тариф, задаёт потолок, а не среднюю цену. Гид Elisa Investimentos по посуточной аренде во Флорианополисе описывает, что базовая ставка на пике "может быть в 2–3 раза выше", чем в низкий сезон. Единой цифры нет — она зависит от района и типа жилья.
Январь: месяц с наибольшим числом проданных ночей
Данные AirDNA, на которые в апреле 2026 года ссылается HostnJoy, показывают, что январь — месяц пиковой загрузки посуточной аренды во Флорианополисе. Загрузка достигает 67% доступных ночей при средней ставке от 125 до 128 долларов США за ночь. В августе загрузка падает до 27%. Разница в доходе между этими месяцами составляет примерно 4 раза. Медианная годовая загрузка рынка — 57%, по тем же данным.
Отдельное исследование AirDNA с данными по июнь 2026 года, на которое ссылается Elisa Investimentos, зафиксировало среднюю ставку по городу в 102 доллара при загрузке 50%. Эта цифра ниже, потому что относится к середине года, а не к январскому пику. Оба исследования используют один и тот же источник данных, но за разные периоды. Разница между ними сама по себе показывает масштаб сезонности.
Карнавал: второй пик с плавающей датой
Карнавал не выпадает на одну и ту же дату каждый год, потому что зависит от Пасхи. В 2027 году он пройдёт с 5 по 10 февраля, а вторник Карнавала — 9 февраля. Для владельца жилья эта плавающая дата важна: от неё зависит, придётся ли февральский пик на первую или на вторую половину месяца.
Публичных данных о загрузке посуточной аренды на Карнавал во Флорианополисе нет — в отличие от новогодней ночи. Но он приходится на ту же волну летних туристов, что формирует январский пик. Разумный ориентир — подъём спроса на одну-две недели, меньший по масштабу, чем новогодний.
Март и апрель: спад начинается раньше, чем кажется
Официальное окно "летнего сезона" у мэрии длится до 15 мая. Но это описывает административный период с усиленными городскими службами, а не реальную форму спроса на аренду. Доступная кривая загрузки — 67% в январе, 27% в августе — идёт по нисходящей плавно, а не ступенями. Март и апрель уже работают ниже январско-февральского пика, хотя публичных данных отдельно по этим двум месяцам нет. Именно на этом отрезке ставку стоит снижать постепенно, а не одним шагом.
Зима (май–август): низкий сезон с частичным подъёмом в июле
Август, согласно приведённым данным, — месяц с самой низкой загрузкой года: 27% против 67% в январе. Внутри этого спада есть частичное исключение: июль, на который приходятся зимние школьные каникулы. Государственная школьная сеть штата Санта-Катарина установила эти каникулы с 23 июля по 2 августа 2026 года. Каждый муниципалитет и каждая частная школа может устанавливать собственные даты.
Эти каникулы не создают пик, сравнимый с летним. Пляж не является зимней приманкой Флорианополиса. Но они формируют туризм другого рода: семьи из Санта-Катарины и юга Бразилии, путешествующие во время каникульной недели, а также более городской спрос в районах Сентру и Триндаде, не связанный с пляжем. Для владельца июль — единственное окно внутри зимы, где стоит пересмотреть ставку вверх, прежде чем оставить её на минимальном уровне на оставшуюся часть полугодия.
Разница между районами весит не меньше, чем месяц
Сезонность бьёт не по всему острову одинаково. По данным исследования Elisa Investimentos на основе AirDNA (июнь 2026 года), базовые посуточные ставки по районам таковы:
- Жереж (Jurerê): R$ 350–700 при загрузке 50%. Почти полностью зависит от высокого сезона.
- Кампеши (Campeche): R$ 250–400, загрузка 50%.
- Канасвиейрас (Canasvieiras): R$ 200–350, загрузка 55%. Привлекает аргентинские семьи с более долгим проживанием.
- Инглезес (Ingleses): R$ 200–300, загрузка 55%. Сочетает региональный бразильский и аргентинский туризм.
- Триндаде (Trindade): R$ 180–320, с более стабильным круглогодичным спросом благодаря университету и ближайшим больницам.
- Сентру (Centro): R$ 150–250, загрузка 60%. Деловые поездки, менее зависимые от туристического календаря.
Закономерность устойчива. Пляжные районы, Жереж и Кампеши, зарабатывают основную часть годового дохода в пиковые месяцы и сильнее теряют в загрузке зимой. Триндаде и Сентру, где спрос связан с городом, а не с пляжем, держат более ровную загрузку весь год, хотя и с более низкой ставкой на пике.
Что делать с этим календарём владельцу жилья
- Зафиксируйте пиковую ставку до октября. При загрузке отелей на Новый год в 98–100% и месте Флорианополиса как второго по востребованности международного направления на конец года, декабрьский спрос бронируют за несколько месяцев вперёд.
- Не считайте январь и февраль одним блоком. Январь с загрузкой 67% сильнее среднего февраля. Карнавал добавляет короткий второй пик, но его дата меняется каждый год — её нужно сверять с официальным календарём, а не считать фиксированной.
- Июль — не высокий сезон, но и не август. Школьные каникулы конца июля — единственное окно зимы, где стоит поднять ставку, прежде чем вернуться к минимуму низкого сезона.
- Расположение определяет силу сезонности. Квартира в Жереже или Кампеши почувствует зимний спад сильнее, чем жильё в Триндаде или Сентру, где городской спрос смягчает провал.
Источники