Более ранние материалы блога уже разбирали, где цена за квадратный метр выше, и какие районы концентрируют наибольший спрос на покупку. Здесь рассматривается другой вопрос: какая зона выгоднее для краткосрочной аренды — по загрузке и суточному тарифу, а не по цене продажи.
Картина по городу: загрузка, тариф и сезонность
Прежде чем переходить к районам, важна цифра по городу в целом. По данным AirDNA (обновлено 5 июля 2026 года, данные по июнь), во Флорианополисе 36 407 активных объявлений, загрузка 50% и средний суточный тариф US$ 102, при этом средний доход на объявление вырос на 27,6% за 12 месяцев. Другая платформа, AirROI/Airbtics (данные 2025 года, со ссылкой HostnJoy в апреле 2026 года), даёт медианную загрузку 57% — самую высокую среди шести бразильских городов в этом отчёте — при суточном тарифе R$ 342–352 и годовом доходе R$ 68 000–71 000 на объект. Топ-10% объектов достигают загрузки 80–84%.
Разрыв между двумя цифрами (50% против 57%) подтверждает то, что уже знает любой местный управляющий: это коммерческие платформы со своей методологией, а не официальная перепись. Их стоит воспринимать как порядок величины, а не точное число для конкретного объекта.
Для масштаба: по данным исследования FGV, заказанного Airbnb, платформа принесла экономике Флорианополиса R$ 4,7 млрд в 2024 году, включая R$ 389,8 млн прямых налогов и поддержала 29 100 рабочих мест — это ориентир размера рынка, а не доходности конкретного объекта.
Сезонность — самый практичный показатель. По данным AirROI/Airbtics, январь — пик сезона — даёт в среднем 67% загрузки и тариф US$ 125–128 в сутки, то есть около US$ 2 636–2 649 в месяц. Август — зимний спад — падает до 27% загрузки, с месячным доходом всего US$ 653–655: четверть январского пика. Любой прогноз доходности, не закладывающий резерв на эти месяцы спада, недооценивает риск.
Какие данные есть по районам, а каких нет
Здесь важна точность. Мы не нашли источника, публикующего проверенную загрузку или тариф в разбивке по районам (Jurerê Internacional, Canasvieiras, Ingleses, Campeche), сопоставимую с городской цифрой AirDNA или AirROI. То, что действительно есть и используется ниже, — это три типа сигналов:
- Качественный рейтинг спроса по зонам, опубликованный компанией Me2 Rentals (оператор краткосрочной аренды, 304 объекта в управлении на конец 2025 года) на основе собственных бронирований на лето 2026 года.
- Профиль гостя по зонам, который описывают местные рыночные обзоры (Regente Imóveis, Elisa Investimentos).
- Цена предложения за квадратный метр, уже разобранная в предыдущих материалах блога, — как косвенный ориентир потолка суточного тарифа для каждой зоны, а не измерение загрузки.
Ни одна цифра в этом разделе не исходит от официального органа; воспринимайте её как рыночный ориентир, а не гарантию доходности.
Jurerê Internacional: потолок суточного тарифа острова
В рейтинге Me2 Rentals на лето 2026 года Jurerê Internacional занимает первое место по сезонному спросу среди пяти рассмотренных районов. Regente Imóveis описывает его аудиторию как наиболее платёжеспособную на острове, требовательную к оформлению объекта. Объявления на порталах (не индекс FipeZAP) часто запрашивают R$ 20 000 и выше за м² в Jurerê Internacional — самое высокое значение предложения на рынке — ориентир потолка тарифа, который может выдержать зона, а не измеренная загрузка. HostnJoy отмечает, что компактные, хорошо обставленные объекты показывают лучшие результаты в краткосрочной аренде, чем крупные, — этот же вывод Me2 Rentals повторяет отдельно для Jurerê.
Canasvieiras: иностранный спрос на северных пляжах
Canasvieiras не входит в топ-5 Me2 Rentals, но Regente Imóveis отмечает его как район, предпочитаемый иностранными туристами, особенно аргентинцами и уругвайцами, с развитой торговой и досуговой инфраструктурой. Elisa Investimentos объединяет Canasvieiras с Jurerê как северные пляжи, "сильные для сезонной аренды". Спрос здесь более сезонный, чем в Centro, — сосредоточен на лете и зимних каникулах южного полушария (июль).
Ingleses: семьи и группы, более низкий порог входа
Ingleses занимает четвёртое место в рейтинге спроса Me2 Rentals. Regente Imóveis описывает его как один из самых оживлённых летних районов, с профилем семей и групп и развитой торговой инфраструктурой. По сравнению с Jurerê цена предложения за м² в Ingleses заметно ниже (уже разобрано в материале о ценах по районам), что снижает порог входа для инвестора без пропорционального снижения сезонного спроса.
Campeche: зона с самым быстрым ростом спроса
Campeche занимает второе место в рейтинге Me2 Rentals, опережая Centro и Ingleses. По данным того же источника, это зона с профилем гостя, наиболее ориентированным на природу, сёрфинг и образ жизни, и с наибольшей концентрацией новых жилых проектов на юге острова (уже разобрано в материале о самых востребованных районах). Генеральный директор Me2 Rentals отмечает, что, наряду с Centro и Jurerê, студийные объекты показывают лучшие результаты в краткосрочной аренде в Campeche.
Centro и городской коридор: спрос, не зависящий от лета
Centro занимает третье место в рейтинге сезонного спроса Me2 Rentals, но по другой причине, чем пляжи: по данным источника, здесь преобладают рабочие и деловые поездки — короче и распределены в течение всего года. Elisa Investimentos согласна с этим, объединяя Centro, Agronômica и Trindade в зону, где краткосрочная аренда "держится на поездках, связанных с работой, здоровьем, учёбой, мероприятиями и услугами" — университет (UFSC), больницы и офисы поддерживают загрузку вне пляжного сезона. Это противоположность Jurerê или Canasvieiras: более низкий пиковый тариф в январе, но более ровная кривая спроса весь остальной год.
Как использовать эту карту
Три критерия перед выбором зоны. Первый: городская загрузка и тариф (50–57%, US$ 102 или R$ 342–352) — это отправная точка, а не результат для конкретного объекта: качество управления, возраст здания и качество фотографий влияют на цифру сильнее, чем район. Второй: если цель — максимизировать пиковый тариф, потолок задаёт Jurerê; если цель — более стабильная кривая спроса на протяжении двенадцати месяцев, коридор Centro–Agronômica–Trindade компенсирует более низкий летний тариф загрузкой вне сезона. Третий: ни одна цифра из этого материала не заменяет запрос у местного управляющего краткосрочной арендой истории загрузки конкретного объекта перед покупкой.
Источники
- AirDNA (через Elisa Investimentos, обновлено 05.07.2026, данные по июнь 2026) — 36 407 активных объявлений, загрузка 50%, средний тариф US$ 102, доход +27,6% за 12 месяцев.
- AirROI / Airbtics 2025 (через HostnJoy, опубликовано 08.04.2026) — медианная загрузка 57%, тариф R$ 342–352, годовой доход R$ 68 000–71 000, сезонность: январь (67% загрузки) против августа (27% загрузки).
- Me2 Rentals, рейтинг сезонного спроса на лето 2026 (через Deolhonaílha и ClicSC, ноябрь–декабрь 2025).
- Regente Imóveis — гид по инвестициям в краткосрочную аренду во Флорианополисе.
- Elisa Investimentos — «Airbnb em Florianópolis vale a pena?», опубликовано 16.02.2026, обновлено 24.07.2026.
- FGV / Airbnb — экономический эффект Airbnb во Флорианополисе, R$ 4,7 млрд в 2024 году (через ndmais, 12.11.2025).