Terrenos de marinha: la PEC que puede terminar con el laudemio en la costa

Qué es un terreno de marinha

Son tierras de la Unión: la franja comprendida entre la línea de la media de las mareas y 33 metros hacia el interior del continente. Su origen es histórico —defensa y acceso a la costa— y su consecuencia es muy actual: en esa franja, el particular no tiene el dominio pleno del suelo, sino un derecho de ocupación o un dominio útil sobre tierra que sigue siendo federal.

Según datos del gobierno federal, existen en Brasil alrededor de 500 mil inmuebles comprendidos como terrenos de marinha, de los cuales cerca de 271 mil figuran registrados a nombre de responsables únicos, personas físicas o jurídicas.

Qué se paga hoy

Dos cosas distintas, que a menudo se confunden:

• El foro o la tasa de ocupación: un pago anual a la Unión por el uso del terreno.
• El laudemio: un porcentaje que se paga a la Unión cada vez que el inmueble se transfiere. Es el que aparece en la mesa de la escritura y el que sorprende a más de un comprador extranjero, porque no existe equivalente en la mayoría de los países de origen.

En una isla como Florianópolis, donde buena parte del inventario más caro está justamente sobre la costa, esto no es una nota al pie: es un costo real de transacción y un trámite adicional (la anuencia previa) que alarga el cierre.

Qué propone la PEC

La propuesta —PEC 39/11— fue aprobada en dos turnos por la Cámara de Diputados y aguarda análisis del Senado Federal. Sus puntos centrales:

• Las áreas en terreno de marinha pasarían al dominio de estados y municipios de forma gratuita, o de manera onerosa al dominio de los ocupantes.
• Terminaría el cobro por parte de la Unión de cualquier valor relativo a esos terrenos —foro, tasa de ocupación y laudemio— a partir de la publicación de la enmienda.
• La transferencia gratuita alcanzaría también a servicios estaduales y municipales bajo concesión y a viviendas de interés social, como villas de pescadores.

Qué hacer mientras tanto

Lo importante: una PEC aprobada en la Cámara no es una regla vigente. Falta el Senado, y hasta que se promulgue, el régimen actual sigue aplicándose íntegro. Cualquiera que te diga hoy que "ya no se paga laudemio" está adelantándose.

Lo que sí conviene hacer si estás comprando cerca del mar en Floripa:

1. Confirmar si el inmueble está en terreno de marinha antes de firmar. Se verifica en la matrícula y ante la SPU.
2. Calcular el laudemio dentro del costo total de la operación, no como una sorpresa del cierre.
3. Prever el plazo de la anuencia previa, que agrega tiempo al calendario de escritura.

Si la enmienda avanza, la ecuación de costos de la propiedad costera cambia de forma relevante. Mientras no avance, conviene comprar con las reglas que existen hoy.