Прибрежные земли: поправка, которая может отменить laudêmio на побережье

Что такое terreno de marinha

Это федеральные земли: полоса между линией среднего прилива и 33 метрами вглубь материка. Происхождение историческое — оборона побережья и доступ к нему, — а последствия вполне современные: в этой полосе частное лицо не имеет полной собственности на землю, а обладает правом занятия или полезным владением на земле, остающейся федеральной.

По данным федерального правительства, в Бразилии около 500 тысяч объектов отнесены к terrenos de marinha, из которых примерно 271 тысяча зарегистрирована за единственным ответственным лицом — физическим или юридическим.

Что платят сегодня

Две разные вещи, которые часто путают:

• Foro или плата за занятие: ежегодный платёж государству за пользование землёй.
• Laudêmio: процент, уплачиваемый государству при каждой передаче объекта. Именно он возникает за столом сделки и удивляет многих иностранных покупателей: в большинстве стран происхождения аналога нет.

На острове вроде Флорианополиса, где значительная часть самого дорогого фонда расположена как раз у побережья, это не сноска: это реальные издержки сделки и дополнительная процедура (предварительное согласие), удлиняющая закрытие.

Что предлагает поправка

Проект — PEC 39/11 — принят в двух чтениях Палатой депутатов и ожидает рассмотрения в Федеральном сенате. Ключевые положения:

• Участки на terreno de marinha перешли бы во владение штатов и муниципалитетов безвозмездно либо, на возмездной основе, во владение занимающих их лиц.
• Прекратилось бы взимание государством любых сумм по этим землям — foro, платы за занятие и laudêmio — с момента публикации поправки.
• Безвозмездная передача охватила бы также объекты услуг штатов и муниципалитетов по концессии и социальное жильё, например рыбацкие посёлки.

Что делать пока

Главное: поправка, принятая Палатой, — ещё не действующая норма. Впереди Сенат, и до промульгации нынешний режим применяется полностью. Тот, кто сегодня говорит, что «laudêmio больше не платят», забегает вперёд.

Что стоит сделать, если вы покупаете у моря во Флорианополисе:

1. Подтвердить, находится ли объект на terreno de marinha, до подписания. Проверяется по выписке и в SPU.
2. Заложить laudêmio в общую стоимость сделки, а не встречать его в день закрытия.
3. Учесть срок предварительного согласия, который удлиняет график оформления.

Если поправка пройдёт, стоимостная логика прибрежной недвижимости заметно изменится. Пока не прошла — покупают по действующим правилам.