Налоговая реформа и недвижимость: что меняется при аренде и продаже в Бразилии

Что меняется, в одном предложении

До сих пор сдача недвижимости в аренду не попадала под бразильские налоги на потребление. С налоговой реформой попадает. Дополнительный закон 214/2025 включает аренду, возмездную уступку, девелопмент, разделение участков и посредничество в новую пару налогов —IBS (штатный и муниципальный) и CBS (федеральный)— которые постепенно заменяют PIS, Cofins, ICMS и ISS.

Ключевое слово — постепенно: график начинается в 2026 году и завершается в 2033-м. Никто не проснётся в понедельник с полной ставкой.

У недвижимости собственный режим

Общая ставка не применяется. LC 214/2025 устанавливает специальный режим для операций с недвижимостью с двумя разными скидками:

• Аренда, возмездная уступка и наём: снижение на 70% от базовой ставки, что даёт эффективную ставку порядка 7,95%.
• Продажа, девелопмент и разделение участков: снижение на 40%, номинальная ставка около 15,9%.

Это доли от расчётной базовой ставки; итоговая цифра зависит от ставки, которая будет установлена фактически. Читать их следует как порядок величины, а не как окончательное число.

Социальный вычет: R$ 600 на объект в месяц

Для жилой аренды сроком от 90 дней предусмотрен фиксированный социальный вычет R$ 600 на объект в месяц, который вычитается из базы до применения ставки.

Эффект прогрессивен по замыслу: при аренде в R$ 2 000 вычет снимает почти треть базы, при R$ 12 000 — почти незаметен. Это и есть разница между налогом на жильё и налогом на высокий доход от недвижимости, и именно поэтому последствия для разных собственников неодинаковы.

Уже подписанные договоры

Закон предусматривает переходное правило для договоров аренды, заключённых до его публикации: в определённых случаях и в определённые сроки возможна уплата суммы, эквивалентной 3,65% полученной валовой выручки, вместо перехода в новый режим.

Это не автоматически и не для всех — зависит от типа договора и соблюдения формальных требований, — но именно это стоит проверить в первую очередь, если у вас есть действующие договоры: разница между 3,65% и полным режимом немаленькая.

Холдинговые компании

Самая живая техническая дискуссия касается имущественных холдингов, сдающих недвижимость: применение CBS и IBS к таким операциям анализируется начиная с августа 2026 года. Многие иностранные собственники структурируют своё бразильское имущество именно так, поэтому здесь консультация стоит больше, чем предположение, что ничего не изменилось.

Что с этим делать, если у вас есть объект во Флорианополисе

Три конкретные вещи — ни одна не срочная, но все до следующего продления договора:

1. Понять, через какую форму вы сдаёте — физическое лицо, холдинг, компания — режим различается.
2. Проверить действующие договоры и их право на переходное правило.
3. Разделять жилую и краткосрочную аренду. Социальный вычет требует срока от 90 дней: объект, сдаваемый на недели, его не получает.

Статья описывает рамки в том виде, в каком они изложены в LC 214/2025, и не заменяет анализ бухгалтера или налогового юриста применительно к вашей ситуации.